Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга)

ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ
Авторы


кандидат экономических наук, доцент кафедры городского хозяйства, землеустройства и кадастров
Россия, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
spbgd.romanuk@mail.ru

Аннотация

В статье анализируется состояние и развитие жилищного рынка Санкт-Петербурга в течение 2000-2013 гг. Раскрываются этапы развития рынка недвижимости в этот период, его характерные черты и тенденции в настоящее время. Отмечается возрастающая роль первичного рынка в структуре рынка жилья и показываются его современные особенности и проблемы.

Ключевые слова

рынок жилой недвижимости, первичный и вторичный рынки, комплексное освоение территорий, редевелопмент застроенных территорий.

Статьи из этого же номера №6 (42)

Рекомендуемая ссылка

Романюк Георгий Даниилович
Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга)// Современные технологии управления. ISSN 2226-9339. — №6 (42). Номер статьи: 4211. Дата публикации: . Режим доступа: http://sovman.ru/article/4211/
Первое десятилетие нового века для российского рынка недвижимости было периодом бурного, хотя и неравномерного развития. В его наиболее массовом сегменте – рынке жилья можно выделить следующие этапы, существенно отличающиеся друг от друга. Период 2001-2006 гг. характеризовался умеренными темпами роста объемов рынка и цен на жилье. В 2006-2008 гг. умеренный рост трансформировался в бурное увеличение объемов рынка в стоимостном выражении, прежде всего, за счет увеличения цен, хотя и объемы рынка в натуральном выражении выросли также, в основном, за счет роста объемов нового строительства (первичного рынка). 2008 -2010 гг. – период кризиса, сопровождавшийся падением как цен, так и объемов продаж в натуральном выражении. С 2011 г. рынок жилья характеризуется восстановлением и стабилизацией. Это ситуация активизации покупательского интереса при отсутствии существенного роста цен [1].

Представление о темпах роста цен на рынке жилья в России и Санкт-Петербурге можно составить на основании данных, приведенных на рис. 1 и рис. 2. На рис. 1 показана динамика средних цен на российском рынке жилья по всем типам квартир в период 2000-2013 гг.

Рис.1. Средние цены на рынке жилья по Российской Федерации (руб/кв.м.).

На рис.2 показано как изменялись цены на жилье в Санкт-Петербурге за этот же период.

Рис.2. Средние цены на рынке жилья Санкт-Петербурга
в 2000 – 2013 гг. (руб/кв.м.)

Из данных, приведенных на рисунках следует, что динамика цен как в докризисный период и, особенно в период кризиса, существенно отличается. Если по России с 2000 по 2008 гг. цены выросли, в номинальном исчислении, на первичном рынке жилья примерно в 6 раз, а на вторичном – почти в 9 раз, то на рынке жилья в Санкт-Петербурге цены в этот же период выросли как на первичном, так и на вторичном рынках примерно в 10 раз (нужно иметь в виду, что представлены цены предложения). В 2012 г. цены на российском рынке жилой недвижимости после снижения снова выросли как на первичном, так и на вторичном рынках. В 2013 году, по данным Росстата, средняя цена на жилье на первичном рынке выросла до 48200 руб/м2, достигнув 56 400 руб/м2 на вторичном рынке [2].

Но и падение цен на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга также было более существенным и длительным. На первичном рынке жилья оно составило около 24% и закончилось лишь на рубеже 2010-2011 гг., на вторичном было чуть больше, и закончилось осенью 2010 г. В начале 2012 г. наблюдался медленный рост цен, свидетельствующий об определенной сбалансированности спроса и предложения на рынке. В ближайшие годы рынок строительства жилья в Санкт-Петербурге также будет продолжать свою тенденцию к росту.

Характерной чертой прошедшего десятилетия в Санкт-Петербурге было постепенное повышение доли первичного рынка (вновь построенного жилья) по сравнению со вторичным рынком недвижимости [3]. Соответствующие данные приведены на рис. 3 и рис. 4. На рис. 3 отражена динамика договоров купли-продажи жилья в Санкт-Петербурге в 2000-2013 гг.

Рис.3. Количество зарегистрированных договоров купли-продажи
жилья в Санкт-Петербурге (2000-2013 гг.)

Из приведенных данных видно, что количество сделок на вторичном рынке жилья почти стабильно с определенными годовыми колебаниями[4] . Это, в свою очередь говорит о том, что перераспределительные процессы на рынке, вызванные ростом социальной дифференциации в обществе, характерные для страны в 1990-х гг., также в основном завершены, по крайней мере, на ближайшую перспективу [5]. Рынок недвижимости в новом столетии все больше становится рынком развития, на котором роль первичного рынка заметно возрастает. Свидетельством этому являются данные о количестве вновь построенных квартир в Санкт-Петербурге, приведенные на рис. 4. На рисунке видно, что, в отличие от вторичного рынка, на первичном рынке в течение рассматриваемого периода, происходил устойчивый рост,  и количество построенных за год квартир выросло с 15 000 в 2000 г. до 48 000 в 2008 г. [6]. Соответственно, изменилось и соотношение между вторичным и первичном рынками в его общем объеме в пользу последнего.

    

Рис.4. Количество построенных квартир в Санкт-Петербурге
(2000-2013 гг.)

Возвращаясь к общероссийскому уровню, хотелось бы добавить, что в течение последнего десятилетия наблюдалась (и в Санкт-Петербурге также) явная тенденция к увеличению площади строящихся квартир [7]: если в 1995 г. она составляла около 68 кв. м, то в 2000 г. увеличилась до 81 кв. м, а в 2012 г. составила уже 95 кв .м, что, с одной стороны, свидетельствует о повышении комфортности возводимого жилья, но с другой, очевидно уменьшает его доступность для лиц со средними или низкими доходами.

Рассмотрит факторы, которые обеспечили такое интенсивное развитие рынка жилья в первом десятилетии настоящего века в России и, в частности, в Санкт-Петербурге. В первую очередь здесь нужно указать на макроэкономическую динамику: рост валового внутреннего дохода (ВВП) страны и доходов населения. На следующем рисунке (рис.5) видно, что вплоть до 2009 г. ВВП России рос устойчивыми и высокими темпами и в 2008 г. по сравнению с 2000 г. его масштабы выросли в текущих ценах почти в 6 раз: с 7300 млрд. руб. до 41 000 млрд. руб. Это нашло отражение и в росте доходов населения: денежные доходы на душу населения выросли с 4 500 руб. в месяц до 22 000 руб.

Следует заметить, что цены на жилье росли, как было показано выше, примерно такими же, а в Санкт-Петербурге и Москве еще более высокими темпами и коэффициент доступности жилья, по оценкам некоторых международных организаций, составляет в России весьма внушительную величину – около 20:1, тем не менее, спрос на жилье и суммарное количество сделок на первичном и вторичном рынках выросло не только в стоимостном, но и натуральном выражении.

Рис.5. Рост объемов валового внутреннего продукта России
в 1995-2013 гг. (млрд.руб.)

В значительной мере этот рост связан со стремительным ростом объемов ипотечного кредитования, особенно в 2006 -2008 гг. По данным Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) — специализированной государственной корпорации, являющейся аналогом американской национальной ипотечной ассоциации (FNMA), если в первом квартале 2006 г. в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму в 23 млрд. руб., то в последнем предкризисном квартале — в третьем квартале 2008 г. – на сумму в 198 млрд.руб., т.е. они выросли почти в 9 раз [8].

В больших городах, где ипотечное кредитование развивалось особенно активно, ипотека стала играть роль «спускового крючка» на рынке жилья: в Санкт-Петербурге доля сделок с жильем в их общем объеме к 2012 г. достигла почти 20 %, при том, что в 2000-2001 гг. была близка к нулю.

На наш взгляд, следует отметить несколько важных обстоятельств, проявляющихся на фоне резкого снижения количества денег у населения и их вложений в финансовые активы. Во-первых, приобретение жилья перестало быть в настоящее время уделом только высокообеспеченной части населения страны. На рынок недвижимости вышел средний класс, для которого до этого приобретение жилья было невозможным, а относительно длительный период устойчивого роста экономики и собственных доходов стал поводом для оптимистичных ожиданий. Во-вторых, в годы, непосредственно предшествующие кризису, вложения в недвижимость стали для многих частных инвесторов более предпочтительным вариантом инвестиций, чем финансовые инструменты. Все это подстегнуло спрос на рынке, что и стало фактором его перегрева.

Вместе с тем, на положение на российском рынке недвижимости существенно повлияла и мировая экономическая ситуация. Высокие темпы экономического роста в стране были в значительной степени спровоцированы ростом мировых цен на нефть. Важно отметить, что динамика валового внутреннего продукта России и динамика цен на недвижимость и объемов рынка недвижимости весьма коррелируют с этими показателями, что еще раз свидетельствует о существенной зависимости российской экономики от мировой конъюнктуры на рынках сырья [9].

Оценивая современное состояние рынка жилья в Санкт-Петербурге, помимо констатации того факта, что на рынке постепенно восстанавливаются и стабилизируются положительные тенденции, необходимо отметить следующие обстоятельства. Во-первых, рост объемов рынка и особенно цен в перспективе уже не будет столь бурным, как в прошлом десятилетии. Даже при благоприятной мировой конъюнктуре российская экономика не будет развиваться также быстро, как в начале века, в связи с большим грузом накопленных проблем: несовершенная структура экономики, высокая степень износа производственных и непроизводственных фондов, низкая производительность общественного труда. В этих условиях рынок недвижимости, испытывая на себе влияние общего состояния экономики, скорее всего, будет демонстрировать умеренные темпы роста как объемов, так и цен. Во-вторых, если говорить о внутренних тенденциях рынка, то здесь следует ожидать дальнейшего повышения роли первичного рынка, который для покупателя способен обеспечить не только улучшение характеристик жилища непосредственно, но и более высокое качество жилищной среды в целом. Этому, в частности, способствует и тот факт, что в настоящее время «точечная» застройка, как реализация отдельных проектов строительства жилых домов, начинает уступать ведущее место проектам развития целых городских территорий [10].

В настоящее время в Санкт-Петербурге сосуществуют два вида таких проектов: проекты комплексного освоения незастроенных территорий и проекты реновации кварталов старой застройки, точнее, кварталов застроенных в 1950-1960-е гг. Первые абсолютно доминируют: в настоящее время заявлено почти сто таких проектов, причем каждый из них – это десятки, а то и сотни гектаров земли. Так, проект комплексного освоения территории (КОТ) «Северная долина» – это 270 гектаров земли, на которых предполагается разместить 2,7 млн. кв. м. жилья, что сравнимо по объемам с объемом годового ввода жилья в городе в последние годы. Другой известный не только в городе проект – «Балтийская жемчужина» – развивается на территории в 205 гектаров (общая площадь объектов должна составить 1 760 тыс.кв.м., в том числе около 1 млн.кв. м. жилья и 600 тысяч кв.м. офисных помещений). Доля проектов комплексного освоения новых территорий в общем объеме ввода жилья в городе становится существенной уже в 2007 г. – около 9%. В 2012 г. доля КОТ в объеме ввода жилья составила уже 43,4 %, а в выводе новых объектов на рынок – почти 57%. В ближайшие годы доля проектов комплексного освоения территорий будет расти и по оценкам экспертов может составить 60-65% от общего объема жилищного строительства в городе. Развитие проектов комплексного освоения территорий является одним из факторов, способствующих стабилизации цен на рынке, поскольку благодаря эффекту масштаба даже при снижении разницы между себестоимостью и ценой суммарная прибыль застройщиков, реализующих эти проекты, растет при росте объемов продаж. Существенным также является то, что квартиры, строящиеся в рамках проектов комплексного освоения территорий, рассчитаны, в основном, на представителей среднего класса, а потому их параметры, прежде всего, площадь, также в целом ниже, чем при проектах точечного строительства в зонах сложившейся застройки.

Вместе с тем, акцент в новом строительстве жилья на реализацию проектов комплексного освоения территорий не может оцениваться однозначно положительно. В подавляющем большинстве такие проекты предусматривают только жилищное строительство и создание объектов социальной инфраструктуры, но не создают в городе новые зоны занятости, что может серьезно обострить и без того сложную для города транспортную проблему и приведет к неэффективному использованию времени населения. Кроме того, массовое жилищное строительство на периферии города, ориентированное на средний класс, может привести к увеличению доли лиц с низкими доходами на застроенных городских территориях, что чревато обострением социальных проблем и появлению новых депрессивных территорий. В этой связи представляется важным, чтобы этот вариант развития городских территорий был дополнен другим – редевелопментом застроенных территорий. Намерение активно реализовывать такие проекты есть у руководства города и они даже закреплены в соответствующем городском законе. Однако, с практической реализацией проектов редевелопмента территорий дело обстоит гораздо хуже, чем с проектами комплексного освоения незастроенных территорий. В городскую программу развития застроенных территорий включено 40 городских кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Однако, фактически продвижение сегодня есть не больше, чем на половине из этих территорий, да и сейчас дело не пошло еще дальше разработки градостроительной и проектной документации. Причина тому, как представляется в том, что руководство города не видит большой разницы между созданием отдельных объектов и девелопментом, а тем более, редевелопментом целых территорий. Однако, между ними имеются принципиальные различия: девелопмент и даже редевелопмент отдельных зданий вполне может осуществляться только на основе частного интереса девелопера (застройщика), получающего свой доход за счет создаваемой добавленной стоимости. При развитии целых территорий гораздо большее значение имеет не прямой коммерческий эффект, а косвенные внешние эффекты: повышение качества жизни населения, создание привлекательной городской среды, повышение деловой активности, однако, все они выходят за рамки прямого коммерческого эффекта и было бы неправильно всю тяжесть реализации таких проектов возлагать на частный бизнес. Именно они, на наш взгляд, должны реализовываться на основе принципов государственно-частного партнерства с прямым участием города в решении проблемы переселения проживающих на таких территориях, в создании объектов социальной и транспортной инфраструктуры, в создании мест приложения труда и т.д. Пока этого нет, неизбежна диспропорция между темпами нового строительства и обновления застроенных территорий, что негативно влияет как на развитие жилищного рынка, так и города в целом.

Завершая краткий обзор развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в современных условиях, подчеркнем, что перспективы развития региональных жилищных рынков в регионах России и, в частности, в Санкт-Петербурге, в определяющей степени будут зависеть, во-первых, от того, насколько успешна будет политика модернизации и повышения эффективности российской экономики на федеральном и региональном уровне, а, во-вторых, от активной политики региональных органов власти по созданию приоритетов в социально-экономическом развитии региона в целом и рынка недвижимости, в частности.


Библиографический список

  1. Жук В.А. Состояние и особенности рынка жилья в Российской Федерации // Проблемы современной экономики. № 2, 2011.
  2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Online]. Доступно на: http://www.gks.ru.
  3. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. Т. 28. № 1, 2009.
  4. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. [Online]. Доступно на: http://www.rosreestr.ru.
  5. Селютина Л.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях: Дис. док. экон. наук. Санкт-Петербург, 2003.
  6. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. [Online]. Доступно на: http://www. petrostat.gks.ru.
  7. Российский рынок жилья: вчера, сегодня, завтра. Сб. науч. труд. / Сост.: А. Н. Ларионов, Ю. В. Иванова. — СПб.: СПбГАСУ, 2007.
  8. Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М., 2005.
  9. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). № 2, 2009.
  10. Васильева Н.В., Селютина Л.Г. Инновационные технологии в управлении жилищной сферой крупного города // Инновации. № 4, 2002.