Маркетинговый анализ спроса на строящееся жилье г.Челябинска

ПОДЕЛИТЬСЯ С ДРУЗЬЯМИ
Авторы


кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга и менеджмента
Россия, Южно-Уральский государственный университет
elen69@mail.ru

Аннотация

В статье обоснована актуальность изучения спроса на строящееся жилье г. Челябинска, изучены данные Росреестра по количеству оформленных договоров на приобретение жилья, проведены оценки текущего состояния рынка недвижимости в г. Челябинске; потребительского спроса на рынке недвижимости г. Челябинска (размер, структура); социально-демографических характеристик потребителей жилой недвижимости; предпочтения потребителей при покупке жилой недвижимости.

Ключевые слова

рынок недвижимости, спрос на строящееся жилье, социально-демографические характеристики потребителей.

Категории статьи:

Рекомендуемая ссылка

Трофименко Елена Юрьевна
Маркетинговый анализ спроса на строящееся жилье г.Челябинска// Современные технологии управления. ISSN 2226-9339. — №4 (52). Номер статьи: 5209. Дата публикации: . Режим доступа: http://sovman.ru/article/5209/
После финансового кризиса прошло больше 5 лет и сейчас можно говорить о том, что рынок первичного жилья находится на стадии своего цивилизованного существования, которой присущи несколько направлений развития, формирующих принципиально новый уровень состояния всего рынка недвижимости и определяющих социально-экономическое развитие региона и качество жизни его граждан.

Что касается соотношения спроса по всему рынку жилой недвижимости, то, по словам экспертов, первичное жилье пользуется у горожан большим спросом, что приводит к закономерному повышению цен на новое жилье и соответственно уменьшение цены на вторичное. Риелторы отмечают низкую ликвидность «брежневок», «хрущевок» и даже «сталинок», традиционно считавшихся популярным жильем. Лидером на рынке первичного жилья остается по-прежнему жилье эконом-класса, возводимое с помощью панельных конструкций.

Челябинская область вошла в федеральный проект «Жилье для российской семьи» по строительству доступного жилья. Стоимость за квадратный метр жилья, возводимого в рамках данного проекта, не будет превышать 30 тысячи рублей (для сравнения, средняя цена за квадратный метр колеблется на отметке 50 тысяч рублей) [1].

Говоря о доступном жилье нельзя не упомянуть запуск проекта «Парковый» и его знаменитыми квартирами-студиями за 870 тысяч рублей. Об этом проекте узнала вся страна, в Челябинск начали приезжать  делегации из других регионов для того, чтобы перенять опыт строительства доступного жилья. После успеха микрорайона «Парковый» ожидается сдача таких аналогичных проектов, как «Парковый 2», «Академ Риверсайд».

Также другим рыночным трендом на строительном рынке – это развитие жилья повышенной комфортности (ЖК «Александровский», ЖК «Подсолнухи»). Особенностью таких домов является особая технология строительства, развитая инфраструктура, выгодное месторасположение и современные инженерные решения в виде подземных парковок, индивидуальных планировок, погодозависимой автоматики отопления. Также ведется строительство домов, в которых предусмотрены пентхаусы. На сегодняшний день стоит отметить, помимо популярности жилья повышенной комфортности и сегмента «элитного жилья», растущий интерес к альтернативному варианту — загородному жилью. За последние годы появилось несколько таких проектов: «Белый Хутор», «Залесье», «Женева» [2].

Таким образом, наличие стабильного спроса и повышенный интерес покупателей к новостройкам говорят о привлекательности данного сегмента. Но эксперты в будущем предрекают усиление конкуренции за счет устранения политического влияния, ужесточения требований со стороны градостроительного управления и постепенного насыщения рынка. Для того, чтобы чувствовать себя уверено необходимо изучать рынок, наблюдать за происходящими тенденциями на рынке, изучать потребителя.

По данным Росреестра наиболее активными месяцами по совершению сделок в 2013 году стали  февраль (38 715), апрель (36 843), июль (35 041) и декабрь (37 732), рисунок 1 [3].


Рис. 1. Количество регистрационных действий по жилым объектам, совершенных Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за 2013 – 2014 года

Стоит отметить, что в 2014 году наблюдается резкое падение количества сделок по сравнению с 2013 годом. В январе 2014 года было оформлено 22 665 сделок с жилой недвижимостью (по сравнению с 27 331 в январе 2013 года) и 29 143 в феврале 2014 года (по сравнению с 38 715 в феврале прошлого года).
Еще очень важной тенденцией на рынке недвижимости – это рост числа ипотечных сделок согласно данным Росреестра. В 2013 году в г. Челябинске жители стали чаще регистрировать права на жилье, приобретенное через ипотеку. На рисунке 2 представлено общее количество сделок по ипотеке, зарегистрированных за 2013 год и начало 2014 года.


Рис. 2. Количество регистрационных действий по ипотеке, совершенных Управлением Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Челябинской области за 2013 – 2014 года

Увеличение числа зарегистрированных сделок в данном секторе связано с уменьшением процентных ставок по ипотечным программам со II квартала 2013 года крупнейшими банками страны. Помимо уменьшения процентов по стандартным ипотечным программам на рост числа сделок, вероятно, повлияло появление дифференцированных предложений по ипотеке («Военная ипотека», «Молодые ученые», «Молодые учителя» и т.д.).

Что касается роста сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с данными, представленными на рисунке 3, то это свидетельствует о легализации деятельности застройщиков, которые стали работать по 214-ФЗ «О долевом участии». На рост числа сделок по ДДУ повлиял также рост ипотечных сделок на первичном рынке.

Рис. 3. Количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве за 2013 – 2014 года

На рисунке 4 видно устойчивую тенденцию к повышению цен. На сегодняшний день эта отметка уже превышает 50 000 руб. за квадратный метр и, очевидно, что данный рост будет продолжаться. Эксперты считают, что в ближайшие годы цены будут медленно ползти вверх в соответствии с показателями инфляции. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными. На графике видно, что в летний сезон цены на недвижимость упали.

Рис. 4. Средняя стоимость первичного жилья за квадратный метр

Для того чтобы оценить спрос на рынке первичного жилья в г. Челябинске, проанализировали показатели ввода жилья в г. Челябинске. На рисунке 5 видно положительную динамику за последние годы начиная с 2011 года. В годы кризиса объемы вводимого жилья резко упали, а уже в 2012 году показатели достигли увеличения в два раза.  На 2014 и ближайшие годы планируемый объем сдачи нового жилья держится около отметки 1 миллион квадратных метров.

Рис. 5. Показатели ввода жилья в г. Челябинске

Если анализировать структуру введенного жилья по районам, то абсолютным лидером в соответствии с рисунком 6 выступает Курчатовский район, в котором сосредоточены самые популярные строящиеся микрорайоны «Парковый» и «Академ – Риверсайд». Благодаря поселку Чурилово на втором месте расположился Тракторозаводской район. Меньше всего возводится нового жилья в Металлургическом районе. По мнению авторов исследования, застройщикам стоит рассматривать этот район в качестве свободной ниши для дальнейшего развития.

Рис. 6. Структура введенного жилья по районам

В результате исследования клиентов крупнейших агентств недвижимости и отделов продаж застройщиков, было выявлено, что большинство респондентов приобретают квартиру с целью улучшения жилищных условий – расширения квартиры, улучшения качества дома, инфраструктуры, благоустроенности территории и т.д.

В таблице 1 рассмотрено как  изменяются цели покупки жилья в зависимости от возраста респондентов.

Исходя из полученного распределения, можно увидеть, что для респондентов в возрасте младше 25 лет и от 26-30 лет в большинстве случаев важным в приобретении жилья является улучшение жилищных условий и смена места жительства.

Таблица 1 – Влияние цели покупки  на возраст (в % по столбцам)

25 лет и младше

26-30 лет

31-40 лет

41-50 лет

51-60 лет

Старше 60 лет

Всего:

Улучшение жилищных условий

38,1

36,7

50

30

12,5

33,3

37,1

Отказ от аренды жилья

14,3

24,5

4

3,3

0

0

10,3

Смена места жительства

38,1

26,5

18

16,7

31,3

11,1

23,4

Инвестирование

4,8

8,2

14

16,7

6,3

0

10,3

Покупка жилья детям

0

6,1

16

30

50

44,4

18,3

Покупка жилья родителям

0

2

2

3,3

0

0

1,7

Размен квартиры большей площади на меньшую

4,8

4,1

0

3,3

0

11,1

2,9

Всего:

100

100

100

100

100

100

100

Второй причиной покупки, скорее всего, подразумевается, переезд от родителей с целью создания новой семьи в своей квартире или же переезд из небольших городов в центр области для обучения в ВУЗе, смены работы на более престижную и высокооплачиваемую.

Далее рассмотрим, влияние семейного положения на цели приобретаемого жилья.

В соответствии с таблицей 2 по всем столбцам, то есть по всем возможным целям приобретения жилья лидируют респонденты, находящиеся в браке. А вот совершать отказ от аренды жилья, то есть приобретать свою самую первую квартиру, будут респонденты, готовящиеся к свадьбе, молодожены, то есть те, кто недавно вступил в официальный брак. Так же сюда относятся  пары, проживающие в гражданском браке или холостые респонденты.

Таблица 2 – Влияние семейного положения на цели приобретаемого жилья (в % по столбцам)

Улучшение жилищных условий

Отказ от аренды жилья

Смена места жительства

Инвестирование

Покупка жилья детям

Покупка жилья родителям

Размен квартиры большей площади на меньшую

Всего

Молодожены

6,3

16,7

2,5

0

0

0

20

5,1

Разведен (а)

4,7

5,6

2,5

0

3

0

20

4

Готовлюсь к свадьбе

6,3

22,2

2,5

5,6

0

0

0

5,1

В гражданском браке

6,3

22,2

7,5

0

3

0

0

6,9

Замужем/
Женат

65,6

11,1

57,5

83,3

90,9

100

40

64,6

Не замужен/
Холост

10,9

22,2

27,5

11,1

3

0

20

14,3

Всего:

100

100

100

100

100

100

100

100

Теперь рассмотрим взаимосвязь данных параметров с характеристиками желаемого месторасположения приобретаемой квартиры.

В соответствие с таблицей 3 в зависимости от цели приобретаемой квартиры появляются свои определенные условия и требования к жилью.

Те, кто приобретают квартиру с целью улучшения жилищных условий стремятся выбрать районы с развитой инфраструктурой (38,5%) или более экологичное жилье (33,8%).

Респонденты, стремящиеся купить жилье с целью отказа от аренды стремятся выбрать или спальный район (33,3%) или тот, что ближе к работе.

Респонденты, которые приобретают квартиру с целью смены жительства, скорее всего, выберут более экологичный район (36,6%). Инвесторы же стремятся приобрести квартиру с развитой инфраструктурой (38,9%) для того, чтобы легко найти нового покупателя квартиры или арендаторов.

Респонденты, приобретающие квартиру детям, стремятся выбрать район с развитой инфраструктурой (48,5%) или более экологичный (36,4%).
Для покупки жилья родителям, как правило, выбирают спальные районы. А для размена квартиры большей площади на меньшую респонденты стремятся выбрать районы, близлежащие к их месту работы (40%).

Таблица 3 – Влияние цели покупки на желаемое месторасположение приобретаемого жилья (в % по строкам)

Близость к работе

Близость к центру

Спальный район

Наличие развитой инфраструктуры

Экология

Всего

Улучшение жилищных условий

4,6

9,2

24,6

38,5

33,8

100

Отказ от аренды жилья

33,3

11,1

33,3

16,7

11,1

100

Смена места жительства

17,1

9,8

12,2

24,4

36,6

100

Инвестирование

11,1

27,8

16,7

38,9

27,8

100

Покупка жилья детям

3

6,1

9,1

48,5

36,4

100

Покупка жилья родителям

0

0

66,7

33,3

0

100

Размен квартиры большей площади на меньшую

40

20

20

0

20

100

Теперь перейдем к рассмотрению особенностей приобретаемой квартиры. На вопрос «Какое жилье вы планируете приобрести» почти половина респондентов (42%) ответили, что пришли за однокомнатной квартирой. Распределение между 2-х комнатной и 3-х комнатными квартирами примерно одинаковое (29% и 25% соответственно).

В соответствие с таблицей 4 в основном, однокомнатные квартиры клиенты приобретают с целью смены места жительства или приобретения квартиры для детей. В ходе глубокого интервьюирования было отмечено, что данный параметр можно рассматривать с нескольких позиций. Если дети взрослые, то приобретается квартира для самостоятельного в ней проживания. В остальных случаев приобретается квартира «на будущее». До того момента, как дети повзрослеют респонденты, как правило, приобретенное жилье планируют сдать в аренду. Таким образом, данный вариант ответа можно еще рассматривать и как инструмент инвестирования.

Также респонденты отметили, что 3-х и 4-х комнатные квартиры приобретаются в большинстве случае с целью улучшения жилищных условий. Реже – для смены места жительства.

Таблица 4 – Влияние цели приобретения жилья на приобретаемую квартиру (в % по столбцам)

1 комн. квартира

2 комн. квартира

3 комн. квартира

4 комн. квартира

Всего:

Улучшение жилищных условий

10,5

45,3

66,7

85,7

37,1

Отказ от аренды жилья

11,8

18,9

0

0

10,3

Смена места жительства

23,7

22,6

26,7

0

23,4

Инвестирование

17,1

5,7

4,4

0

10,3

Покупка жилья детям

32,9

11,3

4,4

0

18,9

Покупка жилья родителям

3,9

0

0

0

1,7

Размен квартиры большей площади на меньшую

3,9

1,9

0

14,3

2,9

Всего:

100

100

100

100

100

Теперь рассмотрим то же самое с точки зрения возраста покупателей. Результаты представлены на таблице 5. Здесь любопытен тот факт, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры, вероятнее всего, приобретут потребители, средний возраст которых от  26 до 30 лет. Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры, наоборот, более «взрослые» клиенты. 71,4% респондентов, которые планируют приобрести четырехкомнатную квартиру в среднем находятся в возрастном промежутке от 31 до 40 лет.

Таблица 5 – Влияние возраста на приобретаемую квартиру (в % по столбцам)

1 комн. квартира

2 комн. квартира

3 комн. квартира

4 комн. квартира

Всего:

25 лет и младше

16

9,4

13,3

0

12,1

26-30 лет

26,7

35,8

22,2

0

28,2

31-40 лет

22,7

30,2

33,3

71,4

28,7

41-50 лет

13,3

9,4

26,7

28,6

16,7

51-60 лет

16

5,7

4,4

0

9,2

Старше 60 лет

5,3

9,4

0

0

5,2

Всего:

100

100

100

100

100

Также для объективного понимания предпочтений покупателей необходимо рассмотреть характеристики, на основе которых осуществляется выбор того или иного жилья. На рисунке 7 представлено распределение по наиболее важным характеристикам.

Рис. 7. Оцениваемые характеристики при выборе жилья (в %)

Таким образом, при выборе жилья большинство респондентов учитывают цену и месторасположение приобретаемого жилья. Далее по степени важности идет качество самого дома, под которым подразумевается используемая технология строительства, материалы и т.д.

Если оценивать по возрасту, то в целом, в соответствие с таблицей 6 распределение примерно такое же. Единственное, для респондентов в  возрасте 41-50 лет возрастает значимость параметра «Метраж и планировка квартиры» (ранее было установлено, что респонденты именно этого возраста приобретают трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры с целью улучшения жилищных условий). Для респондентов в возрасте старше 60 лет важна развитая инфраструктура в районе. Ранее было отмечено, что респонденты данной возрастной категории зачастую приобретают жилье для себя- с целью сменить район проживания на более экологичный, спокойный и тихий.

Таблица 6 – Влияние возраста на оцениваемые характеристики приобретаемой квартиры (в % по столбцам)

25 лет и младше

26-30 лет

31-40 лет

41-50 лет

51-60 лет

Старше 60 лет

Всего:

Цена

66,7

65,3

62

60

75

44,4

63,4

Месторасположение

61,9

59,2

56

66,7

68,8

55,6

60,6

Развитая инфраструктура в районе

19

24,5

36

33,3

18,8

44,4

29,1

Качество самого дома

61,9

49

50

30

50

44,4

47,4

Метраж и планировка

33,3

38,8

44

50

18,8

11,1

38,3

Благоустроенность, комфорт

23,8

10,2

32

33,3

25

22,2

24

Элементы безопасности

9,5

14,3

10

23,3

6,3

22,2

13,7

Качественное коммунальное обслуживание

14,3

8,2

12

30

0

22,2

13,7

Состояние самого жилья

33,3

24,5

16

33,3

25

33,3

25,1

Всего:

100

100

100

100

100

100

100

Как известно, потребители при выборе жилья также отталкиваются от наличия развитой инфраструктуры в районе. Респондентам было предложено отметить объекты инфраструктуры, обязательные для них. В соответствие с результатами, представленными на рисунке 8, 65,9 % респондентов отметили необходимость продуктового магазина, 55,7% школы и 55,1% детского сада.

Рис. 8.Объекты инфраструктуры, обязательные для респондентов ( в %)

Общие результаты представлены в таблице 7.

Таблица 7– Влияние возраста респондентов на ожидаемые объекты инфраструктуры в районе ( в % по столбцам)

25 лет и младше

26-30 лет

31-40 лет

41-50 лет

51-60 лет

Старше 60 лет

Всего:

Продуктовый магазин

61,9

67,3

70

60

62,5

66,7

65,7

Крупный Торговый Центр

19

16,3

24

33,3

18,8

44,4

23,4

Школа

61,9

61,2

70

43,3

31,3

11,1

55,4

Детский сад

61,9

73,5

64

30

31,3

11,1

54,9

Больница

52,4

51

48

30

50

77,8

48

 Фитнес-центр

9,5

22,4

8

26,7

6,3

0

14,9

Автосервис/автомойка

9,5

8,2

0

13,3

18,8

0

7,4

Кафе,рестораны

23,8

14,3

2

10

0

0

9,1

 СПА, салон красоты

4,8

6,1

4

3,3

0

11,1

4,6

Всего:

100

100

100

100

100

100

100

На ожидания в отношении объектов инфраструктуры больше всего повлияло наличие детей в семье. Молодые семьи без детей или те, кто в настоящее время ждут пополнения, в большей степени ожидают наличие детского сада. Семьи, в которые 1, 2 или больше детей  в большей степени отвечали о необходимости наличия школы.

Также при изучения потребительских мотивов было решено узнать об инженерных решениях, которые могли бы повлиять на выбор покупателей. Также было интересно узнать, приобретая жилья, насколько покупатели осведомлены в технических тонкостях продукта.

Таким образом, в соответствии с рисунком 9 четверть респондентов (25%) отметили, что затрудняются дать ответ на вопрос. Большинство же отметили, что преимущество объекта может стать система безопасности (наличие консьержа, видеонаблюдения). С такими особенностями возведения жилья, как погодозависимая автоматика системы отопления, трехслойная энергосберегающая конструкция наружных стен, знакомы около трети респондентов.

Рис. 9. Инженерные решения, которые могут стать преимуществом при выборе жилья (в %)

Социальная функция рынка недвижимости заключается в формировании одной из составляющих качества жизни – жилищных условий, которые наряду с условиями труда, состоянием рынка потребительских товаров, информационных и других услуг, уровнем развития системы образования, сохранения здоровья, состоянием окружающей среды составляют в целом социально-экономического развитие страны.

Современный рынок недвижимости находится на стадии перехода к рынку потребителей. Меняется система ценностей потребителей, в их сознании формируются новые критерии качества объекта. На сегодняшний день возрастает значимость профессионального подхода к разработке концепции проекта. Объекты с яркой интересной идеей и высококачественной концепцией, разработанной в соответствии  с требованиями стандарта качества и отвечающей запросам целевой аудитории, будут неизменно востребованы рынком, в то время как объекты, созданные с идеологическими ошибками, будут испытывать заметные трудности с реализацией.

Таким образом, для создания успешной концепции застройщику очень важно представлять объективную картину рынка, обладать максимальным объемом информации о существующем спросе и предпочтениях потенциальных покупателей [4].


Библиографический список

  1. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» http://www.consultant.ru/law/hotdocs/33478.html.
  2. Горшенин Д.В. Новости недвижимости [Электронный ресурс]: Деловой квартал. – Режим доступа: http://chel.dk.ru/news/nuzhny-li-v-chelyabinske-kvartiry-po-30-tys-za-kvadrat-236858400, свободный. – Загл. с экрана.
  3. Информация о результатах рассмотрения жалоб и обращений граждан в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в 4 квартале 2013 года [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.to74.rosreestr.ru/about/analit_inf/, свободный. – Загл. с экрана.
  4. Как узнать мнение потребителей? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://delovoymir.biz/ru/articles/view/?did=10590, свободный. – Загл. с экрана.