Перспективы инвестиций в нежилые помещения в Москве
Prospects for investing in non-residential premises in Moscow
Авторы
Аннотация
Исследование посвящено анализу рынка недвижимости на рынке Москвы, который в последнее время имеет тенденцию на строительство нежилых помещений. В частности, рассматриваются вопросы выгоды застройщиков и покупателей. В работе анализируются количественные статистические показатели, которые наиболее репрезентативно отражают результаты, достигнутые на современном этапе. Также целью работы является выявить, как сейчас меняется поведение потребителя при покупке недвижимости.
Ключевые слова
инвестиций в нежилые помещения, строительство, недвижимость, коммерческая недвижимость, жилая и нежилая недвижимость, рынок новостроек, девелоперские проекты
Финансирование
Работа выполнена в рамках мероприятия PS-21|22-F: V Международный конкурс обучающихся и педагогов профессиональных учебных заведений “Professional stars 2021/2022” (финал сезона) (Stars of Science and Education)
Рекомендуемая ссылка
Голощапова Людмила Вячеславовна,Прозоров Лев Олегович,Кан Данил Ильич. Перспективы инвестиций в нежилые помещения в Москве // Современные технологии управления. ISSN 2226-9339. — #2 (98). Номер статьи: 9804. Дата публикации: 30.06.2022. Режим доступа: https://sovman.ru/en/article/9804/
DOI 10.24412/2226-9339-2022-298-4
Authors
Abstract
The study is devoted to the analysis of the real estate market in Moscow, which has recently tended to the construction of non-residential premises. In particular, the benefits of developers and buyers are considered. The work analyzes quantitative statistical indicators, which are most representative of the results achieved at the present stage. Also, the purpose of the paper is to identify how consumer behavior is now changing when buying real estate.
Keywords
investments in non-residential premises, construction, real estate, commercial real estate, residential and non-residential real estate, new building market, development projects
Project finance
The work was carried out as part of the event PS-21|22-F: V International Competition for Students and Teachers of Professional Educational Institutions “Professional stars 2021/2022” (season finale) (Stars of Science and Education)
Suggested citation
Goloshchapova Lyudmila Vyacheslavovna,Prozorov Lev Olegovich,Kan Danil Ilich. Prospects for investing in non-residential premises in Moscow // Modern Management Technology. ISSN 2226-9339. — #2 (98). Art. # 9804. Date issued: 30.06.2022. Available at: https://sovman.ru/en/article/9804/
Введение
В связи с торговыми ограничениями из-за всемирной пандемии COVID – 19 рынок жилья значительно потерял свою стабильность, однако потребительский спрос на определенные виды помещений сохраняется на высоком уровне.
Цель исследования: Анализ рынка жилой и нежилой недвижимости гостиничного типа (апартаментов) с точки зрения тенденций в строительстве и выгоды покупателей.
Материалы, методы и условия проведения исследований. Изучены материалы статистических ежегодников Федеральной службы государственной статистики за 2019-2021 гг., а также статистическая информация из баз данных Росгосстата РФ. При рассмотрении вопроса в учет брались также мнения независимых девелоперов, риэлтерских агентств, аналитики агентств «ЦИАН.Аналитика» и «РБК-Недвижимость», статистика одного из крупнейших девелоперов «Capital Group».
Задачи исследования: проанализировать и оценить состояние рынка новостроек, основные направления развития девелоперских проектов, а также анализа соответствующих статистических данных.
Перспектива исследования. Основная причина появления апартаментов в России, особенно в пределах Москвы, обуславливается большим дефицитом площадок под жилую застройку достаточно сложной транспортной ситуацией в городе, а также не восстановившимся после финансового кризиса потребительского спроса на офисные, коммерческие и нежилые объекты. С одной стороны, наступившие «заморозки» строительства на рынке офисной недвижимости, с другой — Постановление Правительства г. Москвы № 714-ПП, которое запрещает точечное строительство и вынуждает компании-девелоперов вместо воздвижения бизнес-центров искать обходные пути для сохранения инвестиционных вложений в начатое строительство.
Результаты исследований
Прежде всего, необходимо выделить главное отличие апартаментов от квартир. Первое — это коммерческий объект недвижимости, находящийся под юрисдикцией общего Гражданского Кодекса (ГК), в то время как квартиры являются жилыми объектами, обороты которых на рынке полностью контролируются и координируются Жилым Кодексом (ЖК) Российской Федерации. Собственник апартаментов имеет вечные права на их владение, однако сделать процедуры прописки или регистрации третьих лиц невозможно, кроме временной регистрации в жилье гостиничного типа.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения застройщика, то процедура приема здания осуществляется гораздо проще по сравнению с жилым многоквартирным домом. Чаще всего апартаменты используются для складских, производственных или административных объектов, которые практически невозможно перестроить в жилые здания. Тем не менее, даже при вышеуказанном факте, компания-девелопер обязана предоставить все необходимые условия комфорта, в ином случае временное жилье просто не найдет спроса на рынке недвижимости.
Еще одним важным отличительным аспектом является налогообложение, которое для апартаментов составляет от 0,5% до 2% (НК РФ Статья 403), а для квартирного жилья (0,15-0,3% в зависимости от кадастровой стоимости).
Анализируя рынок апартаментов Москвы за последние годы, необходимо затронуть изменения спроса и предложения в нескольких сегментах данной категории, в частности: массовый, комфорт, премиальный и элитный.
По итогам I полугодия 2021 года число сделок с апартаментами на рынке Москвы достигло 3,4 тысяч, что на 92% превышает показатель аналогичного периода за прошлый год. Проводя параллель со спросом на квартирные новостройки, то показатель за отчетный период увеличился лишь на 60%, что является подтверждением ситуации с ростом спроса у населения на апартаменты, нежели на квартиры с официальным статусом, даже при условии отсутствия поддержки рынка коммерческого жилья со стороны государства, так как льгота в виде 6,5% ипотеки на данное жилье не распространяется (таблица 1).
Таблица 1 – Тенденция спроса на квартиры и апартаменты в Москве в I полугодии 2021 года по сравнению с I полугодием 2020 года
| Динамика | Классификация по площади в кв. м. | Апартаменты | Квартиры | ||
| Сегмент | Количество в 1 полугодии 2021 г. в тыс. / шт. | Динамика относительно 1 полугодия 2020 г. | Количество в 1 полугодии 2021 г. в тыс. / шт. | Динамика относительно 1 полугодия 2020 г. | |
| Массовый | 12-17 | 1,5 | 140% | 18,9 | 52% |
| Комфорт | 17-35 | 1,4 | 41% | 11,1 | 66% |
| Премиум | 35-55 | 0,5 | 411% | 1,3 | 193% |
| Элитный | 55 < | 0,04 | -49% | 0,1 | 46% |
| Итого: | – | 3,4 | 96% | 31,4 | 60% |
* Источник: «Метриум» https://www.irn.ru/articles/41594.html
Апартаменты представляют собой более выгодный объект для инвестиций: стоимость апартаментов на 10–15% ниже квартир сопоставимой площади и локации, а цена аренды сопоставима с квартирой аналогичного формата.
Еще одним важным стимулом спроса на апартаменты в Москве стали неформальные интервенции чиновников о планах признать их официальным жильем в скором времени (таб. 2).
Таблица 2 – Самые востребованные проекты с апартаментами Москвы в 2021 году
| Проект | Округ | Район | Застройщик | Кол-во 2021 г. |
| «Волоколамское 24» | СЗАО | Щукино | ГК ПИК | 300 |
| «Легендарный квартал на Березовой Аллее» | СВАО | Останкинский | Д-Инвест | 269 |
| SLAVA | САО | Беговой | VR Group | 257 |
| «Движение, Тушино» | СЗАО | Покровское-Стрешнево | ГК «ФСК» | 168 |
| «Серебряный фонтан» | СВАО | Алексеевский | ГК «Эталон» | 155 |
| «Новоданиловска, 8» | ЮАО | Донской | ГК «Самолет» | 139 |
| YE`S Botanica | СВАО | Свиблово | ГК «Пионер» | 138 |
* Источник: «Метриум» https://www.irn.ru/articles/41594.html
Исследуя объемы предложения за I квартал 2022 года, можно заметить небольшое снижение по сравнению с двумя предыдущими равнозначными периодами. Однако по сравнению с I кварталом 2020 года произошло значительное падение на 36,52% (рис. 1).
Рисунок 1 – Тенденция объема предложения на рынке апартаментов Москвы 2019—2022 гг. в шт.
Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Такая тенденция обуславливается дефицитом новых проектов апартаментов в Москве. Компании-застройщики просто не успевают следовать за постоянно увеличивающимся спросом потребителей при условии увеличения предложения в кв. метрах на целую треть. По данным «Бест-Новостроя», в I полугодии 2021 года на территории Москвы возникли 11 новых проектов коммерческой недвижимости в виде апартаментов с общей площадью не менее 340 тыс. кв. м, а за аналогичный период прошлого года данный рынок заполнился 9-ю проектами с общей площадью более 255 тыс. квадратных метров.
Рассматривая предложение конкретно высокобюджетных новостроек (премиум и элитный классы) в конце 2021 года, включающие апартаменты и квартиры, то в суммарной реализации находится 101 проект (55 – премиум и 46 – элитный сегменты), с общим объемом предложения в 3 295 объектов, а суммарная лотовая площадь составляет 377,2 тысячи кв. м.
Рисунок 2 – Распределение высокобюджетных новостроек в Москве по итогам 2021 года.
Источник: «Метриум»
Количество зарегистрированных сделок на основе договора долевого участия составляет 5,1 тысяч, что на 142% больше предыдущего отчетного периода.
Необходимо учитывать специфичность рынка проектных апартаментов, так как они имеют особенность появляться на той территории, где невозможно построить официальное жилье. Чаще всего в рейтинге округов-лидеров по первичному предложению апартаментов в Москве попадает именно Центральный Административный Округ (ЦАО) (таблица 3).
Таблица 3 – Тенденция предложения апартаментов на первичном рынке в районах Москвы за 12 месяцев
| Район | Округ | Кол-во лотов в октябре 2020 г. | Кол-во лотов в октябре 2021 г. | Динамика |
| Замоскворечье | ЦАО | 456 | 66 | -85,5% |
| Беговой | САО | 633 | 104 | -83,6% |
| Тверской | ЦАО | 284 | 57 | -79,9% |
| Красносельский | ЦАО | 173 | 44 | -74,6% |
| Басманный | ЦАО | 598 | 154 | -74,2% |
| Хамовники | ЦАО | 266 | 69 | -74,1% |
| Западное Дегунино | САО | 107 | 34 | -68,2% |
* Источник: «Аналитический центр ЦИАН»: https://realty.rbc.ru/news/61899bcd9a79477242b306b9
Как можно заметить на вышеприведенной таблице, высокие позиции по динамике предложения за отчетный период занимают районы ЦАО. Данный тренд обуславливается высокой стоимостью жилых квартир в исследуемом округе, что объясняет отрицательную динамику, заключающуюся в высоких продажах апартаментов. Однако инвестиционная привлекательность, например, премиального сегмента в данном округе будет гораздо выше по сравнению с другими территориями.
Рисунок 3 – Тенденция средней цены 1 кв. м на первичном рынке апартаментов Москвы
Источник: «Метриум»
Анализируя ценовой параметр, можно заметить тенденцию повышения цены на апартаменты массового и бизнес сегментов в Москве в среднем на 19,7% и 32,4% (график 2).
По итогам I квартала в 2022 году стоимость 1 кв. м. апартаментов массового сегмента в Москве составляла 263 395 рублей, а бизнес-класса 363 745 рублей, что является рекордными показателями за всё время.
Исследуя, кому это наиболее выгодно, можно сразу ответить – застройщикам. Необходимо учитывать, что апартаменты – это объекты нежилой коммерческой недвижимости. Поэтому компании-застройщики могут не соблюдать постановленные нормативами требования, предъявляемые к жилым помещениям: по вентиляции, шумо- и теплоизоляции, удаленности от промышленных объектов и так далее. Они также не обязаны обеспечивать апартаменты школами, детскими садами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Это значительно снижает стоимость строительства и упрощает его согласование. Часто апартаменты появляются на территориях, где по техническим или санитарным нормам построить жилые дома не представляется возможным. Иногда девелоперы обещают посодействовать в переводе в жилой фонд, но чаще всего, это неформальные обещания. Отсюда низкая стоимость данных объектов.
При рассмотрении рынка недвижимости Москвы мы столкнулись с проблемой, а именно с тем, что, допустим, в ЦАО невозможно строительство жилых помещений. В настоящее время запрещена точечная застройка, а это означает, что необходимо строить комплексы жилых помещений, которые будут соответствовать новым нормам к строительству, что невозможно сделать в пределах Золотой Мили, в том числе невозможно из-за такого критерия, как плотность застройки. Чтобы ему соответствовать необходимо сносить старые здания, что сделать также невозможно, потому как большинство зданий охраняются различными фондами, являются памятниками архитектуры. Если застройщик решит сносить советские многоквартирные дома, то ему также не удастся построить на их месте новые жилые комплексы, так как существуют зоны исторического и культурного наследия. Все эти критерии утверждены еще в 2007 году бывшим мэром Москвы Юрием Михайловичем Лужковым (№ 714-ПП О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве от 21.08.2007).
Для строительства квартир предлагаем использовать районы Новой Москвы, а также равноудаленные территории в северном, западном и восточном направлении. Застройщики давно используют данную практику, о чем говорит развивающиеся радиальные ветки метро. Проекты новых микрорайонов, жилых комплексов за последние 5 лет стали намного качественнее. Для среднестатистического потребителя в наши дни, с новыми ЖК, как за МКАДом, так и в пределах кольцевой дороги, есть множество предложений, не уступающих по качеству выполнения строительных работ, уровню инфраструктуры, которой кстати в ЦАО практически невозможно пользоваться (школы, детские сады, больницы, МФЦ и т.д.).
Таким образом, стоимость одного квадратного метра на рынке апартаментов увеличивается в пропорциональном соотношении, как и стоимость квадратного метра квартирного жилища. Исходя из-за снижения производственного предложения и возрастающего резкими темпами потребительского спроса, цены на объекты также быстро поднимались, что характеризует высокую эластичность спроса. Однако несмотря на рост цен за кв. м., бюджет покупки апартаментов возрастает в незначительных темпах или даже уменьшается. Данная тенденция связана с сокращением средних площадей в экспозиции, а именно – чем меньше площадь объекта, тем ниже стоимость лота, но при этом стоимость квадратного метра выше. В связи с этим на рынке апартаментов отсутствует субсидируемая государством ипотека, искусственно увеличивающая покупательскую способность потребителей.
С целью разъяснения вопросов выбора объекта недвижимости с целью проживания, мы предлагаем нижеприведенную блок-схему.
Делая прогноз на дальнейший период, следует отметить два фактора, которые будут катализаторами к продолжительному рост цен на апартаменты Москве: увеличение себестоимости на необходимые материалы и повышение финансовой нагрузки на компании-застройщиков из-за получения кредитов на в пределах проектного финансирования. Ситуация стабилизации (снижения) спроса приведет к снижению цен и возрождению практик лояльностей для стимулирования спроса населения.
Подводя итог, инвестиции в нежилую, коммерческую недвижимость имеют право на существование. С целью личного проживания рантье в данном виде недвижимости — это будет не рациональное решение, а для сдачи в аренду под краткосрочное пребывание, офисы и под другие коммерческие задачи апартаменты подходят прекрасно. Также стоит отметить, что высокий налог на коммерческое помещение делает его сильно убыточным для личного проживания, если не забывать про амортизацию здания, в т.ч. отделочных работ, также не стоит забывать, что рынок нежилой недвижимости растет, о чем мы говорили ранее. Так, со временем объект будет лишь терять в цене. Для того, чтобы продумать план окупаемости помещения необходимо учитывать множество параметров. Например, район, техническое состояние здания, внешний вид, этаж, соседи, инфраструктура, дорожная сеть и т.д. Все эти критерии будут напрямую влиять на цену покупки, ренту, продажи.
Читайте также
Библиографический список
- Итоги 2021 года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы. – [Электронный ресурс] //URL: https://asninfo.ru/analytics/1351-itogi-2021-goda-na-rynke-premialnykh-i-elitnykh-novostroyek-moskvy (Дата обращения: 24.05.2022).
- Рост цен на апартаменты в Москве в 2021 году. – [Электронный ресурс] //URL: https://realty.rbc.ru/news/625706759a794759b1acaf00 (Дата обращения: 23.05.2022).
- Перспективы рынка жилья в России // [Электронный ресурс] URL: https://lenta.ru/news/2022/02/24/estate_future/ (Дата обращения: 23.05.2022).
- Рост предложения апартаментов эконом-класса в Москве [Электронный ресурс] //URL: https://stroygaz.ru/news/dwelling/v-moskve-rezko-vyroslo-predlozhenie-apartamentov-ekonom-klassa/ (Дата обращения: 23.05.2022).
- Предложение апартаментов снизилось на половину в Москве [Электронный ресурс] //URL: https://m.asninfo.ru/analytics/1129-za-god-predlozheniye-apartamentov-v-moskve-sokratilos-napolovinu (Дата обращения: 24.05.2022).
- Сокращении предложения апартаментов в Москве [Электронный ресурс] //URL: https://realty.rbc.ru/news/60e320639a794746f2aef82a (Дата обращения: 23.05.2022).
References
- Results of 2021 in the market of premium and elite new buildings in Moscow [Itogi 2021 goda na rynke premialʹnykh i elitnykh novostroyek Moskvy] //URL: https://asninfo.ru/analytics/1351-itogi-2021-goda-na-rynke-premialnykh-i-elitnykh-novostroyek-moskvy (Date of access: 05/24/2022).
- Rising prices for apartments in Moscow in 2021 [Rost tsen na apartamenty v Moskve v 2021 godu] //URL: https://realty.rbc.ru/news/625706759a794759b1acaf00 (Date of access: 05/23/2022).
- Prospects for the housing market in Russia [Perspektivy rynka zhilʹya v Rossii] //URL: https://lenta.ru/news/2022/02/24/estate_future/ (Date of access: 05/23/2022).
- Growth in the supply of economy-class apartments in Moscow [Rost predlozheniya apartamentov ekonom-klassa v Moskve] //URL: https://stroygaz.ru/news/dwelling/v-moskve-rezko-vyroslo-predlozhenie-apartamentov-ekonom-klassa/ (Date of access: 05/23/2022).
- The offer of apartments has decreased by half in Moscow [Predlozheniye apartamentov snizilosʹ na polovinu v Moskve] //URL: https://m.asninfo.ru/analytics/1129-za-god-predlozheniye-apartamentov-v-moskve-sokratilos-napolovinu (Date of access: 05/24/2022).
- Reducing the supply of apartments in Moscow. [Sokrashchenii predlozheniya apartamentov v Moskve] //URL: https://realty.rbc.ru/news/60e320639a794746f2aef82a (Date of access: 05/23/2022).
