К вопросу государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства
On the issue of state regulation of investment activity in the field of housing construction
Авторы
Аннотация
Инвестиции — это вложение средств с целью получения дохода. Инвестиционная деятельность — это процесс вложения денежных средств в объекты предпринимательской деятельности (бизнес) и осуществление практических действия для получения прибыли или иного полезного эффекта. В статье рассматривается проблема развития сферы жилищного строительства.
Ключевые слова
государственное регулирование инвестиционной деятельности, жилищное строительство, инвестиции, инвестиционная деятельность, субъекты инвестиционной деятельности
Рекомендуемая ссылка
Тетерин Иван Петрович. К вопросу государственного регулирования инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства // Современные технологии управления. ISSN 2226-9339. — №3 (99). Номер статьи: 9902. Дата публикации: 29.07.2022. Режим доступа: https://sovman.ru/en/article/9902/
DOI 10.24412/2226-9339-2022-399-2
Authors
Abstract
Investment is the investment of funds for the purpose of generating income. Investment activity is the process of investing money in objects of entrepreneurial activity (business) and the implementation of practical actions for profit or other beneficial effect.
Keywords
state regulation of investment activity, housing construction, investments, investment activity, subjects of investment activity
Suggested citation
Teterin Ivan Petrovich. On the issue of state regulation of investment activity in the field of housing construction // Modern Management Technology. ISSN 2226-9339. — №3 (99). Art. # 9902. Date issued: 29.07.2022. Available at: https://sovman.ru/en/article/9902/
Введение
Инвестиции можно рассматривать из нескольких позиций. В соответствующем законодательстве Российской Федерации существуют чёткие критерии, позволяющие определить, кто признаётся инвестором. К квалифицированным инвесторам относят брокеров, дилеров, кредитные и страховые организации, частные пенсионные фонды и некоммерческие фонды, созданные с целью оптимизации деятельности субъектов малого и среднего бизнеса. Инвесторами могут выступать компании, которые управляют инвестиционными и частными пенсионными фондами.
Инвестиционный процесс – специфичный процесс приобщения инвестора к объекту инвестиций, который осуществляется с целью получения управляемого инвестиционного дохода посредством инвестирования.
Инвестиционное пространство представляет собой систему взаимосвязанных субъектов, их взаимодействий в инвестиционных процессах на разных уровнях ведения хозяйства.
Есть определенная проблема, заключающаяся в том, что в ряде случаев инвестиций не хватает для покрытия расходов.
Предлагается обратиться к государственным структурам и деятельности государства в целом.
Результаты исследований
Все субъекты хозяйственной деятельности связаны между собой, и каждый получает выгоды. При этом каждый в инвестиционном процессе может выступать в разном качестве. Государство, прежде всего, выступает как регулятор, но также может выступать через юридические лица и как инвестор, и как получатель инвестресурсов, и как разработчик инвестпроекта. Что касается юридических лиц (к ним относятся коммерческие и некоммерческие организации, фонды, банки, страховые компании и т. п.) и физических лиц, то они также могут выступать разработчиками инвестиционных проектов, инвесторами (в том числе активно через коллективные формы инвестирования, пассивно, депозитными вкладами и т.п.), так и привлекать инвесторов, выполнять посредническую функцию.
Важным рычагом воздействия на предпринимательскую деятельность субъектов хозяйствования и экономику страны является инвестиционная политика государства. С ее помощью государство непосредственно может воздействовать на темпы и объемы производства, уровень инфляции, ускорение НТП (научно-технического прогресса), изменение структуры общественного производства и решение многих социальных проблем.
Значение и управление инвестиционной деятельностью для финансово-экономической устойчивости является важной задачей субъектов хозяйствования, страховых и инвестиционных компаний, банков, частных инвесторов, которые инвестируют свой капитал. Каждый инвестор стремится таким образом вложить свои средства, чтобы получить необходимый уровень доходности, при этом, сохранив их от негативного влияния экономических факторов [1].
Выполняя наказ Президента РФ (Российской Федерации), Правительство РФ постановлением от 30.12.2017 г. № 1710 утвердило Государственную программу РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая в действующей редакции рассчитана на срок до 2025 г. (включительно) и предусматривает к 2025 г. доведение годовых объемов ввода жилья до уровня 120 млн. кв.м., коэффициента доступности жилья – до 2,3, индекса качества жилищно-коммунальных услуг – до 23,5. Данная программа включает в себя две подпрограммы (направления): «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России» и «Создание условий для обеспечения качественными услугами жилищно-коммунального хозяйства граждан России».
Ответственным исполнителем программы является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, которым разработана «Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года», направленная на ежегодное увеличение объемов строительства жилья и его качества, активное развитие рынка ипотеки и арендного жилья, вовлечение земельных участков в городской черте в жилищное строительство, повышение комфорта городской среды и качества жилищно-коммунальных услуг.
Поскольку жилищное строительство включает в себя строительство нескольких видов жилых объектов недвижимости: многоквартирных жилых домов, таунхаусов, индивидуальных жилых домов, то рассматривая вопрос инвестиционной деятельности в жилищной сфере в первую очередь обратим свое внимание на наиболее массово строящиеся объекты жилой недвижимости – многоквартирные жилые дома.
Изначально необходимо отметить, что инвестиционная деятельность в Российской Федерации, в том числе в жилищной сфере, регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который определяет инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений как вложение инвестиций в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Указанный Федеральный закон устанавливает основной состав субъектов инвестиционной деятельности, к которым отнесены: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
В инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства Д. Г. Разумов выделяет следующих субъектов: инвесторы, заказчики, генподрядные организации, проектные организации, финансовые и кредитные учреждения, страховщики, поставщики оборудования, инжиниринговые организации, консультационные компании [1]. Из этого разнообразия субъектов инвестиционной деятельности отдельной строкой необходимо выделить инвесторов, заказчиков и пользователей жилья, поскольку именно эти участники инвестиционного процесса инициируют создание объектов жилой недвижимости, в то время как остальные участники обеспечивают только реализацию (исполнение) их планов (инвестиционных проектов).
Субъекты инвестиционной деятельности в одном лице могут совмещать функции двух и более субъектов.
Инвесторы, которыми могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляют вложения инвестиций с использованием собственных и (или) привлеченных средств, и чаще всего являются пользователями объектов недвижимости.
Так, инвесторы – физические лица, имеющие намерение приобрести жилье до начала или на этапе его строительства (участники долевого строительства), инвестируют в долевом отношении собственные и (или) привлеченные средства с правом дальнейшего требования объекта жилой недвижимости (квартиры) в обмен на свои инвестиции и после ввода объекта в эксплуатацию чаще всего становятся пользователями квартир. Отношения между участниками долевого строительства и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Порядок осуществления участниками долевого строительства инвестиций имеет особенности, поскольку денежные средства участников долевого строительства не передаются напрямую застройщику, а аккумулируются на специальном счете эскроу, который открывается застройщику одним из уполномоченных банков, список которых утверждается и периодически уточняется Центральным Банком России. Данный механизм финансирования строительства жилья призван обеспечить прозрачность и защиту инвестиций участников долевого строительства.
Заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, а также государственные органы, органы местного самоуправления, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов на основании инвестиционного контракта на строительство (договора на реализацию инвестиционного проекта), заключаемого в соответствии с главой 28 Гражданского кодекса РФ. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики могут совмещать функции инвесторов и (или) застройщиков.
В случае строительства объектов для государственных или муниципальных нужд за счет бюджетных средств, заказчиком может выступать Российская Федерация, субъект РФ или орган местного самоуправления в лице их исполнительных органов. Примером такого участия является реализация в г. Москве на основании постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве» пилотного проекта, программы реновации жилья, в которой государственным заказчиком программы является Правительство Москвы в лице Департамента строительства г. Москвы, а функции застройщика возложены постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 г. № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» на Московский фонд реновации жилой застройки, учредителем которого также является Департамент строительства.
Градостроительный кодекс РФ определяет застройщика как физическое или юридическое лицо – специализированного организатора строительства, обязанного обеспечивать на земельном участке, находящимся в его собственности или переданном ему в аренду, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Застройщик, на которого постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (вместе с «Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства») возложены функции по строительному контролю, может передать их по договору техническому заказчику. Техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, состоящее в членстве в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, и которое по договору с застройщиком и от его имени может заключать договоры о выполнении инженерных изысканий с подрядчиками и подготовке проектно-сметной документации с проектировщиками, утверждает проектную и рабочую документацию, подписывает документы, необходимые для получения от органа власти, на территории которой находится застраиваемый земельный участок, разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также осуществляет технический контроль строительства и иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности [4].
Застройщик, технический заказчик вправе выполнить подготовку проектной документации самостоятельно при условии, что они являются членами саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, или в целях такой подготовки заключить договоры подряда с индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, отвечающих таким требованиям. Проектировщик несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов, а также осуществляет авторский надзор за соответствием выполняемых строительно-монтажных работ подготовленной им проектной документации. На практике технический заказчик (или проектировщик) редко обладает полной самостоятельностью и независимостью от застройщика, что влияет на качество строительного контроля и, соответственно, на итоговое качество построенного объекта. В отсутствие независимого государственного контроля, при коммерческом строительстве, технический заказчик, так же как и проектировщик, чаще всего являются участниками единой корпоративной структуры (возможно даже зависимыми по акционерному капиталу), общей целью которой является прежде всего получение максимальной прибыли, что нередко достигается в ущерб качеству и срокам [5].
Например, известны случаи, когда проектировщик по «заказу» застройщика, для технического учета объекта, в проектной документации квалифицирует балконы в многоквартирном доме как лоджии, чтобы улучшить показатели застройщика и органов власти по объему вводимого жилья. Данный пример является наиболее «безобидным» из того количества допускаемых при строительстве нарушений, с которыми приходится сталкиваться инвесторам и (или) пользователям объекта недвижимости.
Генеральный подрядчик – организация, осуществляющая строительную деятельность по договору генерального подряда, заключаемого с застройщиком (заказчиком-застройщиком) на всю стоимость строительства объекта в целом или основную часть работ. Генеральный подрядчик для выполнения строительно-монтажных работ по строительству объекта жилой недвижимости вправе заключать субподрядные договоры с подрядчиками на конкретные работы, обязан контролировать качество и сроки их выполнения, принимать выполненные субподрядными организациями работы и оплачивать их в соответствии с условиями субподрядных договоров.
Договоры подряда между застройщиком, техническим заказчиком, проектировщиком, генеральным подрядчиком, субподрядчиками заключаются в соответствии с главами 28 и 37 Гражданского кодекса РФ, и, в соответствии с принципом «свободы договора», содержат те условия и обязательства, которые стороны считают необходимыми и допустимыми, и которые сторонами согласованы.
В отличие от советского периода, действующие нормативные требования в области строительства (государственные стандарты, строительные нормы и правила, своды правил и прочие нормы) носят не обязательный, а добровольный характер по их выполнению (Приказ Росстандарта от 02.04.2020 г. № 687 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не может негативно не сказываться на конечном результате работ. Поэтому инвесторы и (или) пользователи объектов недвижимости для оценки качества оконченного строительством объекта часто привлекают экспертные организации для проведения независимой строительно-технической экспертизы.
Заключение
В стремлении наращивания объемов ввода жилья, государство, устранившись от непосредственного и независимого контроля строительства, создает условия для возникновения рисков конфликта интересов застройщиков и инвесторов и (или) пользователей объектов недвижимости в вопросе их качества, который остается открытым.
Отмечена проблема нехватки инвестиций, а также вышеупомянутого конфликта интересов. На данный момент тема актуальна и нуждается в дальнейшем углубленном изучении.
Читайте также
Библиографический список
- Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. – 01.03.1999. – № 9. – ст. 1096.
- Анфимова, М.Л., Волков, Д.С. Развитие региональной инфраструктуры с использованием схемы взаимодействия государства и бизнеса в основе оценки инвестиционного проекта // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2018. – № 6. – С. 293-297.
- Архипова, Н.И., Минаев, В.В. Проблемные аспекты формирования стратегических инвестиционных проектов и программ // Вопросы экономики и права. – 2019. – № 4. – С. 65-68.
- Бобок В.С. Методика и последовательность роста инвестиционного проекта в современных условиях // Финансовый менеджмент. – 2018. – № 6. – С. 88-92.
- Гавриленко, К.В. Сущность, классификация и виды инвестиций // Учет, анализ и аудит: проблемы теории и практики управления. – 2021. – № 9. – С. 31-36.
- Разумов, Д. Г. Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства / Д. Г. Разумов // Сметно-договорная работа в строительстве. – 2018. – № 7. – URL: https://panor.ru/articles/investitsionnaya-deyatelnost-v-sfere-zhilishchnogo- stroitelstva/14471.html.
- Каверин, А.В. Стандарт и методы управления инновационно-инвестиционными процессами малого строительного предприятия / А.В Каверин, С.А. Мохначев, Н.М. Якушев // Вестник Челябинского государственного университета «Экономические науки». 2020. вып. 69. С. 94-102.
References
- Federal Law of February 25, 1999 No. 39-FZ “On investment activity in the Russian Federation, carried out in the form of capital investments” [Ob investitsionnoy deyatelʹnosti v Rossiyskoy Federatsii, osushchestvlyayemoy v forme kapitalʹnykh vlozheniy]// Collected Legislation of the Russian Federation. – 03/01/1999. – No. 9. – art. 1096.
- Anfimova, M.L., Volkov, D.S. Development of regional infrastructure using the scheme of interaction between the state and business as the basis for evaluating an investment project [Razvitiye regionalʹnoy infrastruktury s ispolʹzovaniyem skhemy vzaimodeystviya gosudarstva i biznesa v osnove otsenki investitsionnogo proyekta]// Business in law. Economic and legal journal. – 2018. – No. 6. – S. 293-297.
- Arkhipova, N.I., Minaev, V.V. Problematic aspects of the formation of strategic investment projects and programs [Problemnyye aspekty formirovaniya strategicheskikh investitsionnykh proyektov i programm]// Questions of Economics and Law. – 2019. – No. 4. – S. 65-68.
- Bobok V.S. Methodology and sequence of investment project growth in modern conditions [Metodika i posledovatelʹnostʹ rosta investitsionnogo proyekta v sovremennykh usloviyakh]// Financial management. – 2018. – No. 6. – S. 88-92.
- Gavrilenko, K.V. Essence, classification and types of investments [Sushchnostʹ, klassifikatsiya i vidy investitsiy]// Accounting, analysis and audit: problems of management theory and practice. – 2021. – No. 9. – S. 31-36.
- Razumov, D. G. Investment activity in the field of housing construction [Investitsionnaya deyatelʹnostʹ v sfere zhilishchnogo stroitelʹstva] / D. G. Razumov // Estimate and contractual work in construction. – 2018. – No. 7. – URL: https://panor.ru/articles/investitsionnaya-deyatelnost-v-sfere-zhilishchnogo-stroitelstva/14471.html.
- Kaverin, A.V. Standard and management methods for innovation and investment processes of a small construction enterprise [Standart i metody upravleniya innovatsionno-investitsionnymi protsessami malogo stroitelʹnogo predpriyatiya]/ A.V. Kaverin, S.A. Mokhnachev, N.M. Yakushev // Bulletin of the Chelyabinsk State University “Economic Sciences”. 2020. issue. 69. S. 94-102.
