Управляющие компании на рынке жилищно-коммунальных услуг

Осуществление перехода сферы жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) на рыночные принципы хозяйствования предполагал решение следующих задач:

• разграничение прав владения и управления собственностью и имуществом жилищно-коммунального хозяйства;
• перевод взаимоотношений собственников жилья и субъектов хозяйствования на договорную основу;
• антимонопольное регулирование и развитие конкуренции в сфере жилищно-коммунального обслуживания.

Названные задачи в совокупности с формирующимся сегментом собственников жилья предопределили создание новых организационных форм управления жилищным фондом и, в частности, многоквартирными домами. С 1991 года по решению правительства объекты ЖКХ стали передаваться на муниципальный уровень управления и обслуживания, что привело к необходимости формирования управляющих компаний, выполняющих роль муниципального заказчика в сфере предоставления ЖКУ.

Управляющая компания на локальном рынке является структурой, выполняющей задачи повышения эффективности муниципального управления и взаимодействия бизнес-структур [1]. Управляющая компания представляют собой организацию государственной, муниципальной, частной или смешанной формы собственности, деятельность которой заключается в управлении жилищным фондом и/или коммунальной инфраструктурой и предоставлении ЖКУ потребителям.
Формирование рыночного механизма функционирования ЖКХ предусматривает полный отказ от административного влияния муниципальных органов управления производственно-хозяйственной деятельностью предприятий сферы ЖКУ и переход на реальный договорные формы отношений (рис. 1).

Рис. 1 – Формирование рыночного механизма предоставления ЖКУ

В представленном механизме осуществляется разделение ответственности между субъектами, участниками взаимоотношений на рынке ЖКУ следующим образом:

• собственник отвечает за содержание своего имущества, управление им, определение источников финансирования необходимых мер по эксплуатации и содержанию имущества;
• заказчик (УК) отвечает за организацию предоставления ЖКУ, от имени и в интересах собственников и пользователей недвижимости правильно распределяя целевые средства, формируя задачи, подбирая и контролируя подрядчиков;
• производитель отвечает за предоставление услуг надлежащего качества и в объеме, необходимом для комфортного использования жилищного комплекса.

Управляющая компания – коммерческое предприятие, осуществляющая профессиональное управление многоквартирным домом (домами) и при этом имеющая целью получение прибыли. Управляющие компании в силу своей специфики имеют более широкие возможности для привлечения специалистов, что позволяет им содержать штат профессионалов в совокупности с собственной производственно-ремонтной базой. Возможность аккумулирования значительных средств при управлении несколькими (многими) домами позволяет управляющим компаниям осуществлять необходимый ремонт обслуживаемых зданий, в том числе капитальный.

Оценивая преимущества УК на рынке ЖКУ, следует выделить: заинтересованность в качестве оказываемых услуг, поскольку от объема обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность бизнеса; определение стоимости услуг частных управляющих компаний в каждом отдельном случае; заинтересованность во внедрении энергосберегающих технологий, поскольку процент от экономии средств также может быть их вознаграждением компании; индивидуализация подхода к эксплуатации каждого дома: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов; заинтересованность в отстаивании интересов своих клиентов, поскольку компания выступает профессиональным посредни­ком между собственниками (жителями) дома и поставщиками воды, тепла, электричества.

Безусловно наряду с преимуществами следует отметить ряд недостатков УК, действующих на рынке ЖКУ, среди которых: недостаточный опыт работы на рынке ЖКХ, что связано со сложностью управления большими объемами жилой недвижимости на основе хорошо отлаженной логистики и профессиональны кадров; при этом трудно оценить профессионализм той или иной управляющей компании, что приводит к нерациональному выбору УК собственниками (жителями) многоквартирных домов, следовательно на рынке управляющих компаний отсутствует полноценная конкуренция.

В качестве эмпирических данных оценим положение на рынке УК муниципального образования г. Таганрог. По данным 2012 года в Таганроге проживает 256,6 тыс.чел. Внутреннее деление муниципального образования включает 5 территориальных управлений (округов): Центральное, Приморское, Промышленное, Западное, Северное.
Всего на территории муниципального образования «Город Таганрог» 2283 многоквартирных дома, общей площадью 4002,81 тыс. кв. м [2]. Из них 1183 домов общей площадью 3083,17 тыс.кв.м. находится в ведении управляющих организаций, что составляет 52 % всего рынка, в то время как ТСЖ/ЖСК обслуживают порядка 48 % рынка. При этом оценка по площади многоквартирных домов несколько иная – в ведении УК находится 77 % площади жилой недвижимости.

Следует особо обратить внимание на форму собственности представленных на рынке компаний – всего на рынке представлены 36 УК, при этом муниципальные – 1, и в долевой собственности – 1 (76 % — собственность управляющей компании, 24 % — собственность муниципального образования), т.е. 94,44 % рынка обслуживают частные компании.

Анализируя состав представленных на рынке компаний, можно выделить 2 компании, имеющие в ведении более 100 многоквартирных домов (6,5 %), 7 управляющих компаний, представляющих от 50 до 100 домов (22,5 %), 15 УК, включающих в себя от 10 до 50 домов (48,4 %) и 6 УК – менее 10 домов (20 %). Неполный объем данных связан с непредставлением информации пятью компаниями [3] – остальные 31 УК имеют информативные сайты, на которых представлена детальная информация о реестре домов, о количестве и адресах домов, сменивших управляющую компанию, о планах и их реализации, а также финансовая информация, что позволяет потенциальным клиентам получить информационную основу для принятия решения по выбору управляющей компании.

Следует также учитывать специфику города, что приводит к тому, что количество домов в управлении не всегда соответствует площади обслуживания недвижимости – например, компания ООО УК «Мой дом» имеет в своем составе 52 дома общей площадью 227,21 тыс. кв. м., а компания ООО УК «Промышленное», представляя 101 многоквартирный дом – обслуживает 207,85 тыс. кв. м. Преимущества первой довольно реальны – это действительно многоквартирные дома, с меньшей дворовой территорией, компактно расположенные, напротив вторая компания обслуживает в большей степени малоквартирный фонд, затрачивая больше ресурсов в силу больших объемов территории обслуживания.

Не смотря на то, что Таганрог является крупным промышленным городом и по численности населения входит в сотню крупных городов России, ситуация значительно отличается от города – мегаполиса (Табл. 2). Сравнение осуществляем посредством расчета отношения показателя по г. Санкт-Петербургу к показателю по г. Таганрогу.

Таблица 2 – Сравнительный анализ показателей рынка УК

Следует отметить ряд значимых отличий:
Количество многоквартирных домов в г. Таганроге в 9 раз меньше, чем в Санкт-Петербурге, при этом по площади соотношение 26 раз – это объективный фактор, связанный с типами застройки, и преобладанием в мегаполисе многоэтажных домов, при наличии в Таганроге большого количества малоквартирных зданий (10-15 квартир). При этом УК в Санкт-Петербурге всего в 4 раза больше.

Большего внимания заслуживают показатели доли УК разных форм собственности. В Санкт-Петербурге основной объем рынка сосредоточен у Жилкомсервисов – организаций, в уставном капитале которых с определенной долей участвует город. Авторы исследования отмечают, что по сравнению с 2009 годом, доля частных управляющих организаций на рынке незначительно возросла, на базе процедур переизбрания компаний на собраниях собственников жилья, что повысило показатель 2010 года в 2 раза. Новые организации в основном управляют небольшим количеством домов (1-3).

В Таганроге на рынке УК преобладают частные компании. Следует отметить, что в 2012 году произошла реструктуризация рынка – расформированы крупные компании, появились новые, также обслуживающие на текущий момент времени 2-5 домов, но при этом доля муниципалитета незначительная.

Проведем анализ показателей концентрации рынка УК г. Таганрога. Индекс концентрации [5], измеряемый как сумма рыночных долей крупнейших фирм, действующих на рынке равен 65,09 %, что свидетельствует о низкой конкуренции на рынке. В группу крупных управляющих компаний включили те, договора с которыми заключили жильцы 50 и более домов – 10 УК из 36. Для сравнения в Санкт-Петербурге показатель рыночной концентрации равен 11 %. Индекс Херфиндаля – Хиршмана, определяемый как сумма квадратов долей всех фирм, действующих на рынке, составил 575,41 %, что свидетельствует о высокой концентрации УК на рынке. С 1982 года индекс Херфиндаля – Хиршмана служит основным ориентиром при осуществлении антимонопольной политики США и его основным преимуществом является способность чутко реагировать на перераспределение долей между фирмами, действующими на рынке.

Рассчитаем также индекс энтропии, который показывает среднюю долю фирм, действующих на рынке, взвешенную по натуральному логарифму обратной ей величины и для данного муниципального образования его уровень равен 1,7, что характеризует неравномерность распределения долей между участниками рынка свидетельствует о концентрации рынка.

На основе анализа фактологических данных следует характеризовать рынок УК муниципального образования как рынок с несовершенной конкуренцией, требующий создания инструментария повышения конкуренции в совокупности с соответствующим контролем качества и объемов предоставляемых услуг со стороны муниципалитета.

Согласно исследованиям [6], теория и зарубежная практика свидетельствуют, что создание многообразия собственников в жилищной сфере способствует выявлению значительного резерва снижения затрат на обслуживание жилищного фонда, развитию конкурентных отношений как в управлении, так и в обслуживании жилого фонда.

В рамках реформирования системы ЖКХ предпочтительная схема управления жилым фондом включает уровни, представленные на рис. 2.

Рис. 2 – Уровни управления жилым фондом

Представляется достаточно эффективной система, включающая названные уровни управления со следующим функциональным наполнением.

Служба муниципального заказа, транслируя функционал муниципалитета, осуществляет проведение открытых конкурсов по управлению многоквартирными домами; организацию собраний собственников; содержание и ремонт помещений общего пользования в жилых домах, находящихся на балансе муниципалитета.

Управляющая компания, осуществляя управление многоквартирным жилым домом, реализует согласованную деятельность, направленная на обеспечение комфортных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг.

При этом муниципалитет выступает и как непосредственный участник жилищно-коммунального рынка (участвует в конкурсе в виде учрежденных муниципальных унитарных предприятий на общих основаниях), и как организатор этого жилищно-коммунального рынка.

Реализуя мероприятия, направленные на повышение конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг посредством привлечения субъектов предпринимательской деятельности в сферу содержания и эксплуатации инфраструктурных элементов, обеспечивающих функционирование жилищно-коммунального хозяйства [7] муниципалитет должен решать следующие проблемы, сдерживающие развитие конкуренции:

• недостаточную организованность и активность собственников жилья по формированию рационального потребительского поведения на рынке (прежде всего медленное формирование товариществ собственников жилья, формальное отношение к выбору управляющей компании);
• неоправданное административное вмешательство и создание неравных условий участникам рынка при получении в управление многоквартирных домов.

Резюмируя вышесказанное, следует отметить, что сфера ЖКУ функционирует в условиях системного кризиса, причиной которого является низкая управляемость происходящими в нем процессами, нереализуемостью направлений по реформированию, низким уровнем конкуренции на рынке ЖКУ, концентрацией крупных УК на локальных муниципальных рынках. Одним из путей решения проблемы служит развитие сотрудничества органов государственной и муниципальной власти и бизнеса в рамках различных форм частно-государственного партнерства (ЧГП). Для эффективной реализации данного направления реформ следует преодолеть барьеры, связанные с формированием экономических принципов разделения полномочий партнеров; разработкой реальных форм государственной поддержки частных коммунальных предприятий; развитием бизнес-структур в сфере ЖКУ, создаваемых на условиях ЧГП.