Исследование показателей рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости по международной методике Cкоркардинга

Структурно методика Скоркардинга состоит из шести центральных элементов; карты центральных элементов; цветовых индикаторов для обозначения степени прочности институтов; ключевых индикаторов для обеспечения прозрачности функционирования системы рынка недвижимости в целом; суб-индикаторов,  отражающих количественный или качественный аспект стабильности институтов; ключевых и обзорных вопросов для оценки рисков недвижимости.

Стратегическая цель методики Скоркардинга состоит в установлении стандартизированной оценки результативности защиты общества и продвижения инноваций на рынке недвижимости.

В мировой практике методика Скоркардинга используется инвесторами для оценки риска инвестиций на рынке недвижимости, а также применяется в процессах реформирования институтов, поддерживающих рынок недвижимости.

Методика Скоркардинга помогает странам выделять приоритетные элементы прав собственности, над которыми стоит поработать для достижения прозрачности рынка недвижимости.

Научное и практическое значение международной методики Скоркардинга, как современного аналитического инструмента по изучению проблем развития институтов рынка недвижимости, было раскрыто на заседании круглого стола на тему: «Ступени роста. Новейшие инструменты продвижения региона» 25 января 2012 года в Торгово-промышленной палате Саратовской области  с участием представителей Центра международного частного предпринимательства (CIPE) Торговой палаты США из Вашингтона и Москвы, а также специалистов Управления Росреестра по Саратовской области [1].

Результаты исследований,  проведенных экспертами по методике скоркардинга в 2012 году, изложены в докладе «Оценка развития институтов рынка недвижимости в России на примере Саратовской области» с возможностью перехода на интерактивную страницу с результатами» [2].

В 2012 году автором данной статьи в составе группы экспертов Торгово-промышленной палаты Саратовской области были изучены разделы о правах собственности и финансовой прозрачности по методике Скоркардинга и был сделан вывод о том, что практически по всем позициям Россия, а вместе с ней и Саратовская область занимают в специализированных рейтингах последние и предпоследние места [2, 3].

Учитывая то, что рассматриваемая методика является интерактивной, представляется возможным выявить динамику ключевых индикаторов для рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости Российской Федерации за период с 2012 по 2014 годы.

Первым центральным элементом методики Скоркардинга являются права собственности. Цель данного элемента состоит в обеспечении должной юридической защиты прав собственности.

В соответствии с методикой Скоркардинга в рамках ключевого индикатора «1.1 – юридическая защита» задается ключевой вопрос: существует ли полная и эффективная юридическая система защиты прав собственности всех граждан?

В рамках суб-индикатора  «1.1.1. – «юридическая система» задается вопрос: четко ли обозначены и хорошо ли защищены все права собственности? Для ответа на эти вопросы в методике Скоркардинга используются данные Сводок Международной Конкурентоспособности (Global Competitiveness Report) веб-сайта Всемирного Экономического Форума [4].

Рейтинг ста сорока четырех стран мира распределен от более сильных к более слабым [5].

Для Суб-Индикатора 1.1.1 необходимо открыть выпадающее меню поля «Index»,  выбрать пункт «1.01 Property Rights», найти Российскую Федерацию, записать соответствующие показатели рейтинга (rank) и очков (score),  присвоить индикатору очки в соответствии с позицией в рейтинге.

По рейтинговой шкале позиция юридической системы по защите прав собственности в Российской Федерации очень слабая (см. табл. 1).

В соответствии с рейтинговой оценкой получен отрицательный ответ на вопрос: четко ли обозначены и хорошо ли защищены все права собственности?

В рамках суб-индикатора «1.1.2 – «Гарантии Владения Недвижимостью» задается вопрос: могут ли граждане оспаривать легальность принимаемых законодательных актов?

Для ответа на поставленный вопрос в методике Скоркардинга используются данные Сводок Международной Конкурентоспособности (Global Competitiveness Report) веб-сайта Всемирного Экономического Форума [4].

Таблица 1 — Показатели рейтинга юридической системы по защите прав собственности в Российской Федерации

В поле «Index» выбирается пункт «1.11 Эффективность правовых рамок в оспаривании постановлений» (Efficiency of legal framework in challenging regulations») [5]. Необходимо выбрать Российскую Федерацию в таблице, записать соответствующие показатели рейтинга (rank) и очков (score),  присвоить индикатору очки в соответствии с позицией в рейтинге. Показатели очков находятся в интервале от единицы до семи и показывают насколько легко для частного бизнеса можно оспорить действия правительства и/или положений в рамках правовой системы. Показатель очков, равный единице, означает — чрезвычайно трудно, равный семи — чрезвычайно легко. По шкале позиция Российской Федерации очень слабая в 2012 году и слабая позиция в 2014 году (см. табл.2).

Получен отрицательный ответ на вопрос: могут ли граждане оспаривать легальность принимаемых законодательных актов?

Таблица 2 — Показатели рейтинга эффективности юридической системы в Российской Федерации

Показатели рейтинговой оценки эффективности юридической системы Российской Федерации в плане оказания влияния на принимаемые законы   взяты из отчета о Глобальной Конкурентоспособности на 2014-2015 гг. и представлены в таблице 3[6].

Таблица 3 — Эффективность юридической системы

По методике Скоркардинга должны быть зафиксированы законодательные ограничения на отдельные права, которыми могут обладать физические лица, юридические лица и группы лиц.

В настоящее время в земельном и жилищном праве Российской Федерации наиболее сложным является вопрос о формировании земельных участков под многоквартирными домами. С вступлением в силу 1 марта 2005 года Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в законодательстве закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в этом доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и помещений в нем.

По данному вопросу профессионалы дают следующий комментарий: «В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в ЕГРП не требуется» [7].

Специалистами выявлено противоречие, в соответствии с которым  «несомненным плюсом прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом является появление дополнительных юридических гарантий в случае изъятия таких земель для государственных или муниципальных нужд. Однако граждане, прошедшие такую процедуру, должны будут платить земельный налог. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все «за» и «против» и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут? [8]».

По ключевому индикатору «1.2 – Реестры» задается обзорный вопрос 1: существует ли надежная система реестра собственности включая кадастровую информацию, информацию по документу о правовом титуле и ипотечном залоге?

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН) в Российской Федерации осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457. В сфере государственного кадастрового учета и ведения ГКН Росреестр выступает органом кадастрового учета. Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения (обособленные подразделения).

По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 2: доступна ли кадастровая информация для общества?

В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенный в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, которые в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 473 реорганизованы в филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации. За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается [9].

Предоставление сведений из публичной кадастровой карты производится на основе указания кадастрового номера земельного участка, адреса, координат.
По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 3: существует ли информация об ограничениях/разрешениях на пользование землей и обеспечивается ли соблюдение установленных норм?

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, экологическое законодательство. На территории населенных пунктов России утверждены правила землепользования и застройки. В качестве рекомендаций для выявления вида разрешенного использования объекта недвижимости учитываются требования Генерального плана города. Например, в муниципальном образовании «Город Саратов»  разработан и утвержден решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008  №25-240 Генеральный план муниципального образования «Город Саратов» [11].
По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 4: используется ли информация о Геоинформационной Системе (Geographic Information Systems (GIS)) включая Геодезический Спутник (Global Positioning Satellite (GPS)) для получения и обновления реестра?

Росреестр запустил Геоинформационный портал Инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации (ИПД РФ) в опытно-промышленную эксплуатацию [12].

Инфраструктура пространственных данных  – это ключевой государственный информационный ресурс, объединяющий информацию из множества разрозненных источников и связывающий ее с конкретным географическим положением, моментом или периодом времени. Подобные системы существуют в большинстве развитых стран и являются важнейшим элементом планирования и развития экономики, реализации социальных программ, обеспечения охраны окружающей среды и национальной безопасности. Теперь важнейший шаг в этом направлении сделан и в России.

Данные ИПД РФ базируются на единой технологической платформе, обеспечивающей доступ к пространственным данным с помощью веб-сервисов в рамках единых стандартов, регламентов и механизмов лицензирования и тарификации [12].

Для того, чтобы присвоить очки Суб-Индикатору в отношении кадастровой информации, необходимо  обратиться к ответам на вопросы 2-4 и
присвоить очки ключевому индикатору в соответствии со шкалой:

• очень сильная позиция страны: 3 положительных ответа;
• сильная позиция страны: 2 положительных ответа;
• слабая позиция страны: 1 положительный ответ;
• очень слабая позиция страны: нет положительных ответов.

По ключевому индикатору «1.2 – Реестры» получено три положительных ответа. В результате получен вывод о том, что по данному индикатору очень сильная позиция Российской Федерации.

Для оценки суб-индикатора «1.2.2 – Регистрация прав собственности» в Скоркардинге в качестве источника информации используются данные «Зарегистрированного имущества» из проекта «Ведение бизнеса» Всемирного банка в следующей последовательности:

1. Необходимо посетить веб-сайт проекта «Ведение бизнеса»: www.doingbusiness.org
2. В выпадающем меню “select an economy” (выберите экономику ) выбрать Российскую Федерацию.
3. Записать показатель рейтинга выбранной страны в графе “Registering Property” (Зарегистрированного имущества) за текущий и предыдущий годы.
4. Выбрать пункт “Registering Property”.
5. На этом же сайте можно записать ответы на следующие вопросы:
   сколько операций требуется для регистрации передачи прав собственности?
   Сколько календарных дней требуется для завершения передачи прав?
   Какова стоимость передачи права, включая все взносы, налоги и т.д. в
   процентном соотношении со стоимостью имущества?
6. Выбрать пункт “Details” (Детали)
7. На том же сайте можно зафиксировать детали требований регистрации для дополнения оценки (см. табл. 4).

Таблица 4 — Данные рейтинга «Зарегистрированное имущество» (“Registering Property”) для Российской Федерации

Обозначить очки для данного Суб-Индикатора можно в соответствии со шкалой:

• очень сильная позиция страны: 1 – 46;
• сильная позиция страны: 47 – 92;
• слабая позиция страны: 93 – 137;
• очень слабая позиция страны: 138 – 183.

В результате получен вывод о том, что для Суб-Индикатора «1.2.2 – Регистрация прав собственности»: очень сильная позиция Российской Федерации (см. табл. 4).  По сравнению с предыдущими годами отмечена тенденция к улучшению (↑).
По количеству операций и календарных дней для завершения передачи прав индикаторы города Москва, Европы и Центральной Азии близки (см. табл. 5).

Таблица 5 — Детали требований регистрации передачи прав собственности

В России порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [14]

В результате проведенного исследования показателей рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости  в Российской Федерации по международной методике Cкоркардинга получены следующие выводы:

1. Показатель рейтинга юридической системы по защите прав собственности характеризуется очень слабой позицией страны.
2. Показатель рейтинга эффективности юридической системы характеризуется очень слабой позицией страны в 2012 году и слабой позицией страны в 2014 году, то есть отмечается положительная тенденция.
3. Эффективность правовой системы в урегулировании разногласий имеет невысокий рейтинг – 110 (из 144), эффективность правовых рамок в оспаривании постановлений имеет невысокий рейтинг – 99 (из 144), надежность защиты инвестора имеет невысокий рейтинг – 98 (из 144).
4. По доступности кадастровой информации для общества, информации об ограничениях/разрешениях на пользование землей и обеспечении соблюдения установленных норм, использовании информации о Геоинформационной Системе Российская Федерация имеет очень сильную позицию.
5. По данным рейтинга «Зарегистрированное имущество» отмечена очень сильная позиция Российской Федерации в динамике с 2012 г. по 2015г.
6. По количеству операций и календарных дней для завершения передачи прав индикаторы города Москва находятся на уровне Европы и Центральной Азии.

Соответственно, можно выделить приоритетные направления работы в Российской Федерации для достижения прозрачности рынка недвижимости:

• юридическая система по защите прав собственности;
• эффективность юридической системы;
• эффективность правовой системы в урегулировании разногласий.

В соответствии с выделенными приоритетными направлениями необходимо продолжить исследование методологии оценки международных рынков недвижимости.