Исследование показателей рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости по международной методике Cкоркардинга

Международная методика Скоркардинга позволяет проводить оценку показателей международных рынков недвижимости на основе исследования таких центральных элементов, как права собственности, возможность получения кредита, эффективность государственной деятельности, рациональное решение разногласий, прозрачность финансовых операций, оптимальная система государственного регулирования.

Структурно методика Скоркардинга состоит из шести центральных элементов; карты центральных элементов; цветовых индикаторов для обозначения степени прочности институтов; ключевых индикаторов для обеспечения прозрачности функционирования системы рынка недвижимости в целом; суб-индикаторов,  отражающих количественный или качественный аспект стабильности институтов; ключевых и обзорных вопросов для оценки рисков недвижимости.

Стратегическая цель методики Скоркардинга состоит в установлении стандартизированной оценки результативности защиты общества и продвижения инноваций на рынке недвижимости.

В мировой практике методика Скоркардинга используется инвесторами для оценки риска инвестиций на рынке недвижимости, а также применяется в процессах реформирования институтов, поддерживающих рынок недвижимости.

Методика Скоркардинга помогает странам выделять приоритетные элементы прав собственности, над которыми стоит поработать для достижения прозрачности рынка недвижимости.

Научное и практическое значение международной методики Скоркардинга, как современного аналитического инструмента по изучению проблем развития институтов рынка недвижимости, было раскрыто на заседании круглого стола на тему: «Ступени роста. Новейшие инструменты продвижения региона» 25 января 2012 года в Торгово-промышленной палате Саратовской области  с участием представителей Центра международного частного предпринимательства (CIPE) Торговой палаты США из Вашингтона и Москвы, а также специалистов Управления Росреестра по Саратовской области [1].

Результаты исследований,  проведенных экспертами по методике скоркардинга в 2012 году, изложены в докладе «Оценка развития институтов рынка недвижимости в России на примере Саратовской области» с возможностью перехода на интерактивную страницу с результатами» [2].

В 2012 году автором данной статьи в составе группы экспертов Торгово-промышленной палаты Саратовской области были изучены разделы о правах собственности и финансовой прозрачности по методике Скоркардинга и был сделан вывод о том, что практически по всем позициям Россия, а вместе с ней и Саратовская область занимают в специализированных рейтингах последние и предпоследние места [2, 3].

Учитывая то, что рассматриваемая методика является интерактивной, представляется возможным выявить динамику ключевых индикаторов для рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости Российской Федерации за период с 2012 по 2014 годы.

Первым центральным элементом методики Скоркардинга являются права собственности. Цель данного элемента состоит в обеспечении должной юридической защиты прав собственности.

В соответствии с методикой Скоркардинга в рамках ключевого индикатора «1.1 – юридическая защита» задается ключевой вопрос: существует ли полная и эффективная юридическая система защиты прав собственности всех граждан?

В рамках суб-индикатора  «1.1.1. – «юридическая система» задается вопрос: четко ли обозначены и хорошо ли защищены все права собственности? Для ответа на эти вопросы в методике Скоркардинга используются данные Сводок Международной Конкурентоспособности (Global Competitiveness Report) веб-сайта Всемирного Экономического Форума [4].

Рейтинг ста сорока четырех стран мира распределен от более сильных к более слабым [5].

Для Суб-Индикатора 1.1.1 необходимо открыть выпадающее меню поля «Index»,  выбрать пункт «1.01 Property Rights», найти Российскую Федерацию, записать соответствующие показатели рейтинга (rank) и очков (score),  присвоить индикатору очки в соответствии с позицией в рейтинге.

По рейтинговой шкале позиция юридической системы по защите прав собственности в Российской Федерации очень слабая (см. табл. 1).

В соответствии с рейтинговой оценкой получен отрицательный ответ на вопрос: четко ли обозначены и хорошо ли защищены все права собственности?

В рамках суб-индикатора «1.1.2 – «Гарантии Владения Недвижимостью» задается вопрос: могут ли граждане оспаривать легальность принимаемых законодательных актов?

Для ответа на поставленный вопрос в методике Скоркардинга используются данные Сводок Международной Конкурентоспособности (Global Competitiveness Report) веб-сайта Всемирного Экономического Форума [4].

Таблица 1 — Показатели рейтинга юридической системы по защите прав собственности в Российской Федерации

ОТВЕТ	Позиция	Шкала	Ранг(rank) / 144 Российской Федерации (Russian Federation)		Показатель очков (skore) Российской Федерации (Russian Federation)
			2012 г.	2014 г.	2012 г.	2014 г.
Да	Очень сильная позиция страны	1-34
	сильная	35-69
Нет	Слабая позиция страны	70-104
	Очень слабая позиция страны	105-139	128	120	2,96	3,3

В поле «Index» выбирается пункт «1.11 Эффективность правовых рамок в оспаривании постановлений» (Efficiency of legal framework in challenging regulations») [5]. Необходимо выбрать Российскую Федерацию в таблице, записать соответствующие показатели рейтинга (rank) и очков (score),  присвоить индикатору очки в соответствии с позицией в рейтинге. Показатели очков находятся в интервале от единицы до семи и показывают насколько легко для частного бизнеса можно оспорить действия правительства и/или положений в рамках правовой системы. Показатель очков, равный единице, означает — чрезвычайно трудно, равный семи — чрезвычайно легко. По шкале позиция Российской Федерации очень слабая в 2012 году и слабая позиция в 2014 году (см. табл.2).

Получен отрицательный ответ на вопрос: могут ли граждане оспаривать легальность принимаемых законодательных актов?

Таблица 2 — Показатели рейтинга эффективности юридической системы в Российской Федерации

ОТВЕТ	Позиция	Шкала	Ранг(rank) / 144 Российской Федерации (Russian Federation)		Показатель очков (skore) Российской Федерации (Russian Federation)
			2012 г.	2014 г.	2012 г.	2014 г.
Да	Очень сильная позиция страны	1-34
	сильная	35-69
Нет	Слабая позиция страны	70-104		99		2,9
	Очень слабая позиция страны	105-139	115		2,83

Показатели рейтинговой оценки эффективности юридической системы Российской Федерации в плане оказания влияния на принимаемые законы   взяты из отчета о Глобальной Конкурентоспособности на 2014-2015 гг. и представлены в таблице 3[6].

Таблица 3 — Эффективность юридической системы

Наименование показателей	Ранг(rank) / 144 Российской Федерации (Russian Federation)	Показатель очков (skore) Российской Федерации (Russian Federation)
Независимость судебной власти, 1-7 (лучший)	109	2.9
Эффективность правовой системы в урегулировании разногласий, 1-7 (лучший)	110	3.2
Эффективность правовых рамок в оспаривании постановлений, 1-7 (лучший)	99	2.9
Прозрачность государственной политики, 1-7 (лучший)	68	4.0
Надежность защиты инвестора, 0-10 (лучший)	98	4.7

По методике Скоркардинга должны быть зафиксированы законодательные ограничения на отдельные права, которыми могут обладать физические лица, юридические лица и группы лиц.

В настоящее время в земельном и жилищном праве Российской Федерации наиболее сложным является вопрос о формировании земельных участков под многоквартирными домами. С вступлением в силу 1 марта 2005 года Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) в законодательстве закреплены нормы, позволяющие собственникам жилых помещений реализовать свои права в отношении земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в этом доме. Общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и помещений в нем.

По данному вопросу профессионалы дают следующий комментарий: «В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в ЕГРП не требуется» [7].

Специалистами выявлено противоречие, в соответствии с которым  «несомненным плюсом прохождения процедуры регистрации права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом является появление дополнительных юридических гарантий в случае изъятия таких земель для государственных или муниципальных нужд. Однако граждане, прошедшие такую процедуру, должны будут платить земельный налог. Может быть, именно поэтому россияне пока взвешивают все «за» и «против» и не торопятся оформлять свои права на земли под домами, в которых живут? [8]».

По ключевому индикатору «1.2 – Реестры» задается обзорный вопрос 1: существует ли надежная система реестра собственности включая кадастровую информацию, информацию по документу о правовом титуле и ипотечном залоге?

Полномочия по государственному кадастровому учету и ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН) в Российской Федерации осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457. В сфере государственного кадастрового учета и ведения ГКН Росреестр выступает органом кадастрового учета. Росреестр осуществляет полномочия непосредственно и через свои территориальные органы (Управления Росреестра по субъектам Российской Федерации), их структурные подразделения (обособленные подразделения).

По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 2: доступна ли кадастровая информация для общества?

В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенный в государственный кадастр недвижимости, переданы ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации, которые в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 473 реорганизованы в филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации. За государственный кадастровый учет государственная пошлина не взимается [9].

Предоставление сведений из публичной кадастровой карты производится на основе указания кадастрового номера земельного участка, адреса, координат.
По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 3: существует ли информация об ограничениях/разрешениях на пользование землей и обеспечивается ли соблюдение установленных норм?

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, экологическое законодательство. На территории населенных пунктов России утверждены правила землепользования и застройки. В качестве рекомендаций для выявления вида разрешенного использования объекта недвижимости учитываются требования Генерального плана города. Например, в муниципальном образовании «Город Саратов»  разработан и утвержден решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008  №25-240 Генеральный план муниципального образования «Город Саратов» [11].
По суб-Индикатору “1.2.1. — Кадастровая информация» задается обзорный вопрос 4: используется ли информация о Геоинформационной Системе (Geographic Information Systems (GIS)) включая Геодезический Спутник (Global Positioning Satellite (GPS)) для получения и обновления реестра?

Росреестр запустил Геоинформационный портал Инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации (ИПД РФ) в опытно-промышленную эксплуатацию [12].

Инфраструктура пространственных данных  – это ключевой государственный информационный ресурс, объединяющий информацию из множества разрозненных источников и связывающий ее с конкретным географическим положением, моментом или периодом времени. Подобные системы существуют в большинстве развитых стран и являются важнейшим элементом планирования и развития экономики, реализации социальных программ, обеспечения охраны окружающей среды и национальной безопасности. Теперь важнейший шаг в этом направлении сделан и в России.

Данные ИПД РФ базируются на единой технологической платформе, обеспечивающей доступ к пространственным данным с помощью веб-сервисов в рамках единых стандартов, регламентов и механизмов лицензирования и тарификации [12].

Для того, чтобы присвоить очки Суб-Индикатору в отношении кадастровой информации, необходимо  обратиться к ответам на вопросы 2-4 и
присвоить очки ключевому индикатору в соответствии со шкалой:

• очень сильная позиция страны: 3 положительных ответа;
• сильная позиция страны: 2 положительных ответа;
• слабая позиция страны: 1 положительный ответ;
• очень слабая позиция страны: нет положительных ответов.

По ключевому индикатору «1.2 – Реестры» получено три положительных ответа. В результате получен вывод о том, что по данному индикатору очень сильная позиция Российской Федерации.

Для оценки суб-индикатора «1.2.2 – Регистрация прав собственности» в Скоркардинге в качестве источника информации используются данные «Зарегистрированного имущества» из проекта «Ведение бизнеса» Всемирного банка в следующей последовательности:

1. Необходимо посетить веб-сайт проекта «Ведение бизнеса»: www.doingbusiness.org
2. В выпадающем меню “select an economy” (выберите экономику ) выбрать Российскую Федерацию.
3. Записать показатель рейтинга выбранной страны в графе “Registering Property” (Зарегистрированного имущества) за текущий и предыдущий годы.
4. Выбрать пункт “Registering Property”.
5. На этом же сайте можно записать ответы на следующие вопросы:
   сколько операций требуется для регистрации передачи прав собственности?
   Сколько календарных дней требуется для завершения передачи прав?
   Какова стоимость передачи права, включая все взносы, налоги и т.д. в
   процентном соотношении со стоимостью имущества?
6. Выбрать пункт “Details” (Детали)
7. На том же сайте можно зафиксировать детали требований регистрации для дополнения оценки (см. табл. 4).

Таблица 4 — Данные рейтинга «Зарегистрированное имущество» (“Registering Property”) для Российской Федерации

Обозначить очки для данного Суб-Индикатора можно в соответствии со шкалой:

• очень сильная позиция страны: 1 – 46;
• сильная позиция страны: 47 – 92;
• слабая позиция страны: 93 – 137;
• очень слабая позиция страны: 138 – 183.

В результате получен вывод о том, что для Суб-Индикатора «1.2.2 – Регистрация прав собственности»: очень сильная позиция Российской Федерации (см. табл. 4).  По сравнению с предыдущими годами отмечена тенденция к улучшению (↑).
По количеству операций и календарных дней для завершения передачи прав индикаторы города Москва, Европы и Центральной Азии близки (см. табл. 5).

Таблица 5 — Детали требований регистрации передачи прав собственности

В России порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [14]

В результате проведенного исследования показателей рейтинговой оценки институтов рынка недвижимости  в Российской Федерации по международной методике Cкоркардинга получены следующие выводы:

1. Показатель рейтинга юридической системы по защите прав собственности характеризуется очень слабой позицией страны.
2. Показатель рейтинга эффективности юридической системы характеризуется очень слабой позицией страны в 2012 году и слабой позицией страны в 2014 году, то есть отмечается положительная тенденция.
3. Эффективность правовой системы в урегулировании разногласий имеет невысокий рейтинг – 110 (из 144), эффективность правовых рамок в оспаривании постановлений имеет невысокий рейтинг – 99 (из 144), надежность защиты инвестора имеет невысокий рейтинг – 98 (из 144).
4. По доступности кадастровой информации для общества, информации об ограничениях/разрешениях на пользование землей и обеспечении соблюдения установленных норм, использовании информации о Геоинформационной Системе Российская Федерация имеет очень сильную позицию.
5. По данным рейтинга «Зарегистрированное имущество» отмечена очень сильная позиция Российской Федерации в динамике с 2012 г. по 2015г.
6. По количеству операций и календарных дней для завершения передачи прав индикаторы города Москва находятся на уровне Европы и Центральной Азии.

Соответственно, можно выделить приоритетные направления работы в Российской Федерации для достижения прозрачности рынка недвижимости:

• юридическая система по защите прав собственности;
• эффективность юридической системы;
• эффективность правовой системы в урегулировании разногласий.

В соответствии с выделенными приоритетными направлениями необходимо продолжить исследование методологии оценки международных рынков недвижимости.