Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда

Сфера воспроизводства жилищного фонда является неотъемлемым элементом функционирования инвестиционно-строительного комплекса, как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Система управления инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда соответствует признакам сложной экономической открытой вероятностной системы.

Открытой она считается, поскольку ее функционирование будет невозможным без взаимодействия с внешней средой. Вход в систему сосредотачивает в себе информационные, финансовые, а равно с тем и инвестиционные потоки в области воспроизводства жилищного фонда.

На входе находятся информационные потоки (издаваемые правовые акты от органов федеральной власти и региональной, информация относительно состояния рынка). На выходе из системы находятся прибыль инвесторов, поступления в бюджет от реализации проектов, направленных на воспроизводство жилья, улучшение качества жилой среды, рост уровня жизни у населения.

Данную системы можно назвать сложной, поскольку ей свойственны:

• неоднородность и содержание большого количества элементов;
• эмерджентность, под которой понимается несовпадение свойств подсистем и свойств самой системы;
• агрегирование, которое позволяет объединить параметры по уровням управления в параметр более высокого уровня;
• иерархия как присутствие нескольких уровней управления;
• многофункциональность, т.е. способность системы к осуществлению множества функций, направленных на реализацию процесса управления инвестиционными ресурсами.

Вероятностной система управления инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда является по причине невозможности точно предсказать, каким образом будет вести себя указанная система и каким окажется итог ее функционирования в изменяющихся условиях.

Таким образом, систему управления инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда можно рассматривать как совокупность согласованных между собой методов и средств воздействия на субъекты процесса управления для достижения поставленных целей.

Для того чтобы создать систему регулирования развития инвестиционной деятельности в сфере строительства и реконструкции жилищного фонда нужно в первую очередь опираться на рыночную статистику, которая характеризует как инвестиционный цикл, так и рынки инвестиционно-строительной сферы.

Одним из наиболее адекватных способов управления инвестициями является регулирование инвестиционной привлекательности экономической системы путем формирования научно-методического подхода к определению инвестиционной привлекательности и анализу факторов, влияющих на достижение оптимальных результатов инвестиционной деятельности.

Управление современными социально-экономическими системами имеет общие закономерности, которые обеспечивают качественно новые управленческие решения проблем и основываются на следующих принципах [1]:

• комплексность процесса управления, включая планирование, контроль, регулирование, анализ путем применения одной базы ко всем элементам управления;
• постоянный и непрерывный контроль за принимаемыми управленческими параметрами инвестиционного процесса, сопоставление их с планом и исправление несоответствий;
• мотивация всех участников инвестиционного процесса путем морального и материального поощрения, заключающаяся в дополнительном субсидировании, льготировании инвесторов;
• направленность действия субъекта системы управления на достижение поставленных целей;
• гибкость организационной структуры.

Соблюдение вышеперечисленных требований обеспечит рациональное управление инвестиционными процессами с помощью:

• прогнозирования будущих объемов инвестирования;
• эффективного инвестирования в сферу воспроизводства жилищного фонда и формирования ее инвестиционной привлекательности;
• координирования действий органов региональной и муниципальной власти по управлению инвестициями.

Кроме того, следует уделять особое внимание анализу и моделированию инвестиционного поведения инвестора с учетом действия различных факторов внутренней и внешней среды. Методология инвестиционного поведения основана на том, что каждый участник хозяйствования ведет себя рационально и старается максимизировать эффект от своей инвестиционной деятельности [2].

Инвестиционная привлекательность объекта существенно возрастает или снижается под воздействием факторов, которые в агрегированном виде представлены в табл.1.

Эффективность управления любой экономической системой можно определить используя группу показателей, характеризующих результативность процесса управления инвестиционной деятельностью: уровень общеэкономического развития; конъюнктура инвестиционного рынка; деятельность контрагентов и конкурентов [3].

Для того чтобы прогнозировать и планировать объемы инвестиций в воспроизводство жилищного фонда, нужно определить систему показателей, по которым следует характеризовать инвестиционную привлекательность. Такие показатели можно условно разделить на три основные группы: показатели состояния жилищного фонда; социальные индикаторы развития воспроизводственных процессов в жилищной сфере и показатели, характеризующие динамику рыночной ситуации.

Таблица 1 – Основные факторы инвестиционной привлекательности

Макроэкономические	Рост экономического развития страны и региона за счет цикличности процессов в экономической динамике
	Увеличение темпов роста внутреннего валового продукта и национального дохода
	Государственная поддержка
Финансовые	Высокая рентабельность активов, продукции
	Увеличение прибыли предприятий инвестиционно-строительного комплекса
	Увеличение собственных финансовых ресурсов
Производственные	Антимонополизация
	Увеличение объемов продукции
Инвестиционные	Развитие инвестиционной деятельности
	Поддержание конкуренции и сегментации на должном уровне
	Снижение ставки процента на финансовом рынке
Экологические	Низкий уровень экологической напряженности
Инновационные	Интенсификация темпов технологического роста

К первой группе относятся показатели:

• общая площадь;
• количество строений и квартир;
• жилая площадь;
• структура жилищного фонда по годам строений;
• теплопотери в инженерно-технических системах в отопительный сезон;
• распределение жилищного фонда по этажности, охранным зонам и т. д.

К социальным индикаторам следует отнести:

• показатели обеспеченности населения жильем и жилищными услугами (жилая площадь, приходящаяся на одного жителя;
• количество семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье;
• уровень доступности жилья и т. д.);
• показатели качества жилищных условий (доля населения, неудовлетворенного своими жилищными условиями; уровень шумов; транспортное обеспечение и т. д.).

К показателям оценки рыночной ситуации в жилищной сфере относятся:

• величина спроса первичного рынка жилья;
• общий объем предложений на рынке;
• индекс монополизации первичного рынка;
• потребление жилья на душу населения и т. д.

Важно подчеркнуть, что совокупность данных показателей выступает факторами инвестиционной привлекательности сферы воспроизводства жилищного фонда в текущем периоде. Приведенная система показателей, как представляется, позволяет оценить объемы жилищного фонда, требующего проведения ремонтно-реконструктивных работ в определенный временной период, потребности в инвестициях, а также обеспечивает учет приоритетов инвестиционного проекта в зависимости от социальной значимости.

Процесс управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда включает ряд взаимосвязанных элементов, образующих систему, в которую входит регулирование разработки и реализации управленческих решений в области инвестирования.

По мнению автора, структура механизма управления инвестиционной привлекательностью состоит из следующих элементов:

• экономического регулирования инвестиционной деятельности;
• нормативно-правового регулирования инвестиционной деятельности;
• организационного регулирования инвестиционной деятельности.

Учитывая вышесказанное, при формировании управленческих решений в условиях современного рынка воспроизводства жилья рекомендуется использовать метод моделирования, в рамках которого осуществляется несколько видов модельных построений – оценка инвестиционной привлекательности и прогнозирование объема ресурсов, которые могут быть привлечены для реализации программы воспроизводства жилищного фонда (рис. 1).

Таким образом, предлагаемая модель системы управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда включает две составляющие, что позволяет прогнозировать уровень инвестиционной привлекательности и дает возможность оценить ожидаемый приток капитала.

Сравнение полученного результата с потребностью воспроизводственной сферы в инвестициях определяет направленность дальнейших мероприятий в этой сфере. Если ожидаемый объем инвестиций окажется меньше необходимого, то экономическая система находится в ожидании дальнейших изменений, направленных на улучшение инвестиционной привлекательности. Однако если ожидаемый объем инвестиций будет больше требуемого, целесообразно ограничить инвестиционную деятельность, во избежание перенасыщения экономической системы инвестиционными ресурсами.

В итоге, администрация города как управляющая подсистема, используя полученные сведения о текущем состоянии инвестиционного климата сферы воспроизводства жилищного фонда, осуществляет основные функции управления.

По результатам мониторинга выполняется анализ динамики основных показателей инвестиционной активности в сфере воспроизводства объектов жилищного фонда вследствие изменения факторов инвестиционной привлекательности управляемой подсистемы.