Управление зданиями

Управление зданиями  — это дисциплина, которая относится к управлению объектами. Цель состоит в том, чтобы поддерживать здание в наилучшем состоянии, чтобы продолжать выполнять свое предназначение. Это может относиться как к управлению коммерческими зданиями, например, торговыми центрами или офисными зданиями (техническое обслуживание зданий), так и к управлению жилыми зданиями или кондоминиумами (обслуживание жилых помещений).

Жесткие услуги обычно относятся к физическим, структурным услугам, таким как системы пожарной сигнализации, лифты и т. д. Тогда как мягкие услуги относятся к уборке, озеленению, безопасности и подобным услугам, предоставляемым человеком.

В любой из этих областей управление зданием должно учитывать два очень важных аспекта. Во-первых, это, конечно, финансовый аспект — эксплуатационные расходы, контракты на техническое обслуживание и даже административные расходы. Второй – экологический аспект, а именно потери энергии, выбросы углекислого газа и другие меры по повышению энергоэффективности здания.

Здание — результат строительства, представляющий собой объемное надземное строительное сооружение, включающую в себя помещения, предназначенные для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения.

По назначению здания принято разделять на:

• • Жилые здания — это здания, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования (санитарные узлы, кладовые и другие), предназначенное для постоянного или временного проживания. К жилым зданиям для постоянного проживания относятся многоквартирные и одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, а также здания, предназначенные для особых контингентов населения (интернаты, дома престарелых и инвалидов, детские дома для детей-сирот) и т. п.
  • Общественные здания. Все общественные здания принято разделять на следующие основные подгруппы:
    • • Образовательные здания для общего и специального образования. Общее образование осуществляется в школах, гимназиях. Начальное и среднее специальное образование осуществляется в училищах, техникумах, колледжах. Высшее образование получают в ВУЗах — учебных институтах, университетах, академиях (в частности, военных). К образовательным зданиям также относятся автошколы, аэроклубы, внешкольные учреждения школьников и молодёжи.
      • Медицинские здания, в которых располагаются лечебные учреждения (больницы, госпиталя, родильные дома, поликлиники и другие), профилактические и медико-реабилитационные учреждения (диспансеры, реабилитационные центры, профилактории), а также аптеки, станции переливания крови.
      • Здания сервисного обслуживания включают предприятия розничной и мелкооптовой торговли (универсальные и специализированные магазины), питания (столовые, кафе, рестораны и пр.), бытового обслуживания (ремонтные мастерские, ателье по пошиву одежды, прачечные и др.), связи для непосредственного обслуживания населения(почты, телефонные станции), вокзалы (железнодорожные, морские, речные, автобусные), ветеринарные клиники.
      • Здания для культурно-досуговой деятельности — зрелищные здания (театры, кинотеатры), цирки, музеи, выставки, библиотеки, крытые спортивные здания (стадионы, ледяные арены, манежи, велотреки др.). К таким зданиям также относятся открытые спортивные арены с трибунами, под которыми расположены раздевалки для спортсменов, тренировочные залы, служебные помещения, пункты питания и др.
      • Культовые здания — храмы и монастыри.
      • Административные здания , в которых размещаются органы законодательной и исполнительной власти (правительственные учреждения, в том числе министерства, городские органы управления, суды, прокуратура, здания полиции), кредитно-финансовые учреждения (банки, биржи), офисы фирм, промышленных предприятий, общественных организаций и учреждений[10].
      • Прочие общественные здания — конструкторские бюро, здания проектных и научно-исследовательских организаций, лаборатории, здания воинских частей, стационарные военные объекты. К общественным зданиям по российскому законодательству также относятся здания для временного проживания.
  • Промышленные здания. Промышленные здания делятся на следующие подгруппы:
    • • Производственные здания — здания, в которых размещены производственные цеха.
      • Подсобно-производственные, в которых размещаются вспомогательные цеха — ремонтные, инструментальные и т. п.
      • Энергетические, предназначенные для снабжения предприятия электроэнергией, сжатым воздухом, паром, газом (в частности, ТЭЦ, компрессорные, котельные, газогенераторные, трансформаторные подстанции).
      • Транспортно-складского хозяйства — гаражи (депо), стоянки напольного промышленного транспорта, хранилища продукции или расходных материалов (например, сырья).
      • Вспомогательные и общезаводские — административно-бытовые, заводоуправления, медпункты, столовые, пожарные депо и т. д.
  • Сельскохозяйственные здания. Сельскохозяйственные здания делятся на следующие подгруппы:
    • • Здания для животных и птиц:
        • Здания для крупного рогатого скота (коровники, здания телятников и для молодняка).
        • Здания для свиней (свинарники).
        • Здания для лошадей (конюшни).
        • Здания для овец (овчарни).
        • Здания для птиц (птичники, инкубаторы).
      • Ветеринарно-лечебные здания для домашних животных.
      • Здания для хранения и переработки сельскохозяйственных продуктов:
        • Картофеле- и овощехранилища.
        • Мельницы, зерносушилки и зерносклады (элеваторы).
        • Здания комбикормовых цехов.
      • Склады минеральных удобрений и химических средств защиты растений.
      • Здания для ремонта и хранения сельскохозяйственных машин.
  • Складские здания. Складские здания подразделяются по назначению на:
    • материальные,
    • внутрипроизводственные,
    • склады сбытовые и транспортных организаций.

Здания всегда имеют системы инженерно-техническое обеспечения, к которым относятся:

• система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании);
• внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
• внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;
• внутренние телефонные и сигнализационные сети;
• вентиляционные устройства;
• подъёмники и лифты.

По сути, существует два типа управления зданиями:

• управление жилыми зданиями;
• управление не жилыми (коммерческими) зданиями.

Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

Задачи эксплуатации здания (сооружения)

В задачи эксплуатации здания (сооружения) входит:

• обеспечение нормального функционирования здания в соответствии с его функциональным назначением,
• обеспечение запланированных эксплуатационных характеристик объекта в течение всего срока службы,
• обеспечение установленного уровня безопасности,
• обеспечение безаварийной работы инженерно-технических систем здания,
• поддержание установленного внутреннего климата (температурно-влажностного режима),
• поддержание нормального санитарно-гигиенического состояния объекта и придомовой территории.

Состав эксплуатационных работ

Эксплуатация здания (сооружения) включает в себя:

• Санитарное содержание здания (сооружения):
  • уборка помещений,
  • уборка придомовой территории,
  • сбор и вывоз твёрдых отходов,
  • содержание и уход за элементами озеленения, обрезка деревьев,
  • обслуживание и промывка мусоропроводов, водостоков, дренажной канализации.
• Техническое обслуживание здания (сооружения):
  • периодические плановые осмотры ответственными лицами несущих конструкций и инженерного оборудования — с целью оценки его технического состояния и выявления несоответствия установленным нормам и требованиям безопасности; неплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий; а также технический мониторинг состояния здания, в том числе с использованием автоматизированных систем наблюдения,
  • обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории,
  • обеспечение мер пожарной безопасности,
  • содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), фасадами, помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания (сооружения),
  • содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового оборудования,
  • обеспечения подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газоснабжение),
  • подготовка к эксплуатации здания (сооружения) в осенне-зимний период (утепление оконных проёмов, вставка разбитых стёкол, консервация систем поливки зелёных насаждений и проч.),
  • охрана здания (сооружения).
• Ремонтные работы, то есть работы по компенсации физического и морального износа объекта, приведению здания (сооружения) или его отдельных конструктивных элементов в первоначально запланированное техническое состояние, восстановлению изношенных элементов здания (сооружения):
  • текущий ремонт (профилактический, направленный на предупреждение отказов), то есть периодические работы с целью поддержания исправности конструкций и систем здания (сооружения), его санитарно-гигиенического состояния и внешнего вида.
  • капитальный ремонт, то есть восстановление ресурса здания (сооружения) путём полной или частичной замены изношенных либо устаревших конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, улучшение эксплуатационных характеристик объекта.
  • аварийно-восстановительные работы, обусловленные выявлением разрушения, неисправности либо аварийными воздействиями стихийного или техногенного характера.

Виды управления техническим обслуживанием зданий

Столкнувшись с таким количеством различных услуг, не может быть только одной модели управления. Модели обслуживания зданий делятся на три типа:

Концентрированная модель

В этой модели техническое обслуживание здания полностью управляется внутренними командами. Следование этой модели требует, чтобы у компаний были инструменты и технические специалисты, способные обеспечить техническое обслуживание. Учитывая все услуги, которые включает в себя Facility Management, это создает огромные проблемы и эксплуатационные расходы для компании. Не только в живой силе и технике, но и в расходных материалах и логистике.

Полностью разрозненная модель

Противоположностью концентрированной модели является полностью разрозненная модель, в которой управление техническим обслуживанием осуществляется внешним поставщиком услуг. Даже если нужно нанять других провайдеров, у администрации есть только одна точка контакта. Однако у него есть явные недостатки: потеря контроля, потеря данных и возможное увеличение затрат, поскольку поставщик может применять маржу ко всем услугам, которые он нанимает.

Смешанная модель

Наиболее распространенной моделью является «смешанная модель». Контроль за управлением объектами и управление контрактами остаются внутренними задачами, возможно, даже с собственной командой технических специалистов. В то же время более специализированные задачи выполняются внешними поставщиками (аутсорсинг). Примерно 88% компаний передают управление объектами на аутсорсинг. В среднем 23% задач поручают внешним провайдерам.

1. Федеральный закон от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
2. Рощина С.И., Воронов В.И., Щуко В.Ю. Эксплуатация, ремонт и обслуживание зданий и сооружений: Учебное пособие. — Владимир: Издательство ВлГУ, 2005. — 108 с.
3. Комков В.А., Рощина С.И., Тимахова Н.С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: Учебник для СПТУ. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 288 с. — ISBN 5-16-002426-3.
4. Команда Infraspeak. Управление зданиями: определение, типы и лучшие практики. 24 июня 2022 г.
5. Википедия.